Приложение к Решению от 26.04.2011 г № 87 Правила
Правила землепользования и застройки города Ростова-на-дону раздел I. порядок применения и внесения изменений в правила землепользования и застройки города Ростова-на-дону глава 1. положение о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления
Статья 1.Общие положения
1.Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (далее - Правила) являются документом градостроительного зонирования города Ростова-на-Дону, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными и областными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Ростовской области, Уставом города Ростова-на-Дону, в соответствии с положениями Генерального плана города Ростова-на-Дону, а также с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития города, охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.
2.Настоящие Правила вводятся в следующих целях:
1) создания условий для устойчивого развития территории города Ростова-на-Дону на основе Генерального плана, обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия;
2) создания предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации правовых условий для планировки территорий города Ростова-на-Дону;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, включая обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих в сфере землепользования и застройки, и обеспечения открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции, объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
5) соблюдения всеми субъектами градостроительных отношений в ходе ее осуществления запретов и ограничений, установленных законодательством Российской Федерации в отношении территорий общего пользования.
3.Настоящие Правила обязательны к исполнению физическими, юридическими должностными лицами, осуществляющими и контролирующими градостроительную деятельность на территории города Ростова-на-Дону.
4.Настоящие Правила устанавливают порядок регулирования землепользования и застройки территории города Ростова-на-Дону, основанный на градостроительном зонировании - делении всей территории города на территориальные зоны - и установлении для них градостроительных регламентов.
Статья 2.Полномочия Ростовской-на-Дону городской Думы в области регулирования отношений по вопросам землепользования и застройки
К полномочиям Ростовской-на-Дону городской Думы в области регулирования отношений по вопросам землепользования и застройки относятся:
1) утверждение и внесение изменений в Правила землепользования и застройки;
2) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования;
3) иные полномочия в соответствии с действующим законодательством.
Статья 3.Полномочия Администрации города в области регулирования отношений по вопросам землепользования и застройки
К полномочиям Администрации города (далее - Администрация) в области регулирования отношений по вопросам землепользования и застройки относятся:
1) принятие решений о подготовке документации по планировке территорий;
2) утверждение документации по планировке территорий;
3) принятие решений о предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования объектов капитального строительства и (или) земельного участка;
4) принятие решений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
5) принятие решений о развитии застроенных территорий;
6) принятие решений о резервировании земельных участков для муниципальных нужд;
7) принятие решений о предоставлении земельных участков из состава земель, находящихся в муниципальной собственности;
8) принятие решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд;
9) иные вопросы землепользования и застройки, не относящиеся к ведению Ростовской-на-Дону городской Думы.
Статья 4.Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки
1.Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки (далее - Комиссия) является постоянно действующим консультативным органом при Администрации городского округа города Ростова-на-Дону.
Комиссия формируется на основании распоряжения Администрации города и осуществляет свою деятельность в соответствии с настоящими Правилами, Положением о Комиссии, иными документами, регламентирующими ее деятельность и утверждаемыми постановлением Администрации городского округа города Ростова-на-Дону.
2.К полномочиям Комиссии в области регулирования отношений по вопросам землепользования и застройки относятся:
1) рассмотрение предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону;
2) рассмотрение заявлений на предоставление разрешений на условно разрешенные виды использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства;
3) рассмотрение заявлений на предоставление разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
4) принятие заявлений на рассмотрение планировочной документации на публичных слушаниях;
5) проведение публичных слушаний в случаях и порядке, определенных статьями 12-15 настоящих Правил;
6) подготовка главе Администрации городского округа города Ростова-на-Дону заключения о результатах публичных слушаний;
7) проведение анализа выявленных мнений, предложений и рекомендаций участников публичных слушаний по обсуждаемым вопросам;
8) составление программы и плана работы по подготовке и проведению мероприятий публичных слушаний;
9) проведение анализа информации и материалов, полученных в процессе публичных слушаний;
10) ознакомление участников публичных слушаний и заинтересованных лиц с материалами, выносимыми на публичные слушания, и информирование указанных лиц о дате и времени проведения мероприятий публичных слушаний;
11) составление протокола публичных слушаний;
12) проведение заседаний Комиссии по подведению итогов публичных слушаний;
13) подготовка главе Администрации городского округа города Ростова-на-Дону рекомендаций Комиссии;
14) осуществление иных предусмотренных законом и правовыми актами органов местного самоуправления города полномочий.
3.Протоколы заседаний Комиссии являются открытыми для всех заинтересованных лиц.
4.На заседания Комиссии могут приглашаться ответственные представители администраций районов города, где расположены земельные участки и (или) объекты капитального строительства, по поводу которых подготавливаются соответствующие рекомендации. Указанные представители не обладают правом голоса.
Глава 2.Положение об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами
Статья 5.Порядок применения градостроительных регламентов
1.К земельным участкам, иным объектам недвижимости, расположенным в пределах зон с особыми условиями использования территорий, указанных в статье 25 настоящих Правил, градостроительные регламенты, определенные применительно к соответствующим территориальным зонам, указанным в статье 24 настоящих Правил, применяются с учетом ограничений, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
2.Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в границах города, разрешенным считается такое использование, которое соответствует:
1) градостроительным регламентам, установленным в главе 8 настоящих Правил;
2) техническим регламентам, региональным и местным нормативам градостроительного проектирования;
3) ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия, экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в соответствующей зоне с особыми условиями использования территории;
4) иным ограничениям на использование объектов капитального строительства (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).
3.Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости имеют право по своему усмотрению выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенный как основной и вспомогательный к ним для соответствующих территориальных зон, при условии обязательного соблюдения требований технических регламентов, нормативно-технических документов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.
4.Для использования земельных участков, объектов капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования, определенным как условно разрешенный для данной территориальной зоны, необходимо предоставление разрешения путем проведения публичных слушаний.
Статья 6.Использование и строительные изменения объектов капитального строительства, не соответствующих Правилам
1.Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
2.Все изменения объектов, указанных в части 1 настоящей статьи, осуществляемые путем изменения видов и интенсивности их использования, их параметров, могут производиться только в целях приведения их в соответствие с настоящими Правилами.
3.Не допускается увеличивать площадь и строительный объем объектов капитального строительства, которые имеют вид, виды использования, не разрешенные для данной территориальной зоны, либо те которые поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон (глава 8 настоящих Правил), но расположены в зонах с особыми условиями использования территорий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов.
4.На объектах, которые имеют вид, виды использования, не разрешенные для данной зоны, не допускается увеличивать объемы и интенсивность производственной деятельности без приведения используемой технологии в соответствие с требованиями безопасности - экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными, гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций, иными требованиями безопасности, устанавливаемыми техническими регламентами.
5.Объекты недвижимости, не соответствующие настоящим Правилам по предельным параметрам, затрудняющие или блокирующие возможность прохода, проезда, имеющие превышение площади и высоты по сравнению с разрешенными пределами и т.д., могут поддерживаться и использоваться при условии, что эти действия не увеличивают степень несоответствия этих объектов настоящим Правилам. Действия по отношению к указанным объектам, выполняемые на основе разрешений на строительство, должны быть направлены на устранение несоответствия таких объектов настоящим Правилам.
6.Виды разрешенного использования земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту либо установлены на основании вступивших в законную силу судебных актов или на основании правовых актов органов местного самоуправления, в том числе виды разрешенного использования до принятия настоящих Правил, устанавливаются на основании акта отраслевого органа Администрации города в сфере осуществления градостроительной деятельности без проведения публичных слушаний.
Статья 7.Контроль за использованием объектов капитального строительства и земельных участков
1.Контроль за использованием объектов капитального строительства и земельных участков осуществляют должностные лица надзорных и контролирующих органов, которым в соответствии с законодательством предоставлены такие полномочия.
2.Правообладатели объектов капитального строительства и земельных участков обязаны оказывать должностным лицам надзорных и контрольных органов, действующих в соответствии с законодательством, содействие в выполнении ими своих обязанностей.
Глава 3.Положение о подготовке документации по планировке территорий органами местного самоуправления
Статья 8.Общие положения о планировке территории
1.Планировка территории осуществляется посредством разработки документации по планировке территории:
1) проектов планировки территории без проекта межевания в составе проекта планировки;
2) проектов планировки территории с проектом межевания в составе проекта планировки;
3) проектов межевания как отдельного документа - в отношении элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), границы которых установлены красными линиями.
2.На основе Генерального плана производится деление территории города на расчетные градостроительные районы.
3.В составе проектов планировки проводится выделение элементов планировочной структуры, установление параметров планируемого их развития, устанавливаются:
1) красные линии планировочных элементов (кварталов, микрорайонов);
2) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;
3) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и бытового назначения, иных объектов капитального строительства местного значения;
4) иные элементы, определенные законодательством Российской Федерации и Ростовской области для включения в состав проектов планировки.
4.Элемент планировочной структуры (квартал, микрорайон) - часть территории города, ограниченная красными линиями, которые проводятся по улицам либо естественным границам в виде природных элементов (рек, ручьев, оврагов, балок, лесополос), полосам отвода автомагистралей и т.п. Элемент планировочной структуры (квартал, микрорайон) выделяется в составе проекта планировки территории путем установки красных линий.
5.Корректировка проектов планировки допускается в следующих случаях:
1) если возникает необходимость изменения красных линий одного из планировочных элементов (квартала, микрорайона), установленных в составе проекта планировки, либо выделения новых планировочных элементов вследствие подготовки заинтересованным лицом документации по планировке территории с целью предоставления земельного участка для строительства, если такое изменение не противоречит Генеральному плану города;
2) если возникает необходимость изменения параметров объектов социально-культурного и бытового назначения, сетей инженерно-технического обеспечения, установленных в составе проекта планировки, выявившаяся в ходе градостроительного развития территории;
3) если в Генеральный план города были внесены изменения, которые влекут за собой соответствующие изменения в проекте планировки;
4) если в Правила землепользования и застройки города были внесены изменения, которые влекут за собой соответствующие изменения в проекте планировки.
6.На основе проектов планировки применительно к элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам), выделенным в их составе, подготавливаются проекты межевания, в которых происходит выделение отдельных земельных участков, предназначенных для проведения дальнейших действий по их формированию, путем установления их границ с учетом красных линий планировочных элементов, участков для размещения объектов местного значения, ограничений, накладываемых в составе проекта планировки в соответствии с действующим законодательством.
7.На основе проекта межевания подготавливаются градостроительные планы отдельных земельных участков, выделенных в проекте межевания.
8.Подготовка документации по планировке территории не требуется, когда правообладатели земельных участков по своей инициативе:
1) разделяют один земельный участок на несколько земельных участков;
2) объединяют несколько земельных участков в один;
3) изменяют общую границу нескольких земельных участков.
9.В вышеупомянутых случаях производится подготовка необходимой документации в соответствии с земельным законодательством при соблюдении требований, указанных в статье 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Статья 9.Подготовка проектов планировки территории
1.Решение о подготовке проекта планировки, проекта планировки и межевания принимается в форме постановления Администрации города Ростова-на-Дону.
2.Проекты планировки без проектов межевания в их составе подготавливаются в случаях, когда посредством красных линий необходимо определить, изменить:
1) границы планировочных элементов территории (кварталов, микрорайонов);
2) границы земельных участков общего пользования и линейных объектов без определения границ иных земельных участков;
3) границы зон действия публичных сервитутов для обеспечения проездов, проходов по соответствующей территории.
3.Проекты планировки с проектами межевания в их составе подготавливаются в случаях, когда необходимо определить, изменить:
1) элементы планировки территории, указанные в пунктах 1-3 части 2 настоящей статьи;
2) границы земельных участков, которые не являются земельными участками общего пользования;
3) границы зон действия публичных сервитутов;
4) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для реализации государственных или муниципальных нужд;
5) подготовить градостроительные планы вновь образуемых, изменяемых земельных участков.
4.Проекты планировки территории и проекты межевания территории, подготовленные в составе документации по планировке территории, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.
5.На основании проектов планировки территории, утвержденных Мэром города, городская Дума вправе вносить изменения в Правила землепользования и застройки в части изменения установленных градостроительным регламентом и установления новых предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Статья 10.Подготовка проектов межевания как самостоятельных документов с включением в их состав градостроительных планов
1.Решение о подготовке проекта межевания принимается в форме постановления Администрации города Ростова-на-Дону.
2.Проекты межевания как самостоятельные документы (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков подготавливаются в пределах красных линий планировочных элементов территории, ранее установленных проектами планировки, в следующих случаях, когда необходимо:
1) определить, изменить границы земельных участков, которые не являются земельными участками общего пользования, в том числе застроенных земельных участков в случаях, оговоренных в настоящих Правилах;
2) подготовить градостроительные планы вновь образуемых, изменяемых земельных участков.
3.Проекты межевания как самостоятельные документы могут подготавливаться применительно к территории:
1) в границах которой расположены земельные участки, в отношении которых проведен кадастровый учет;
2) разделение на земельные участки которой еще не завершено;
3) для которой требуется изменение ранее установленных границ земельных участков.
4.Проекты межевания территории до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.
Статья 11.Подготовка градостроительных планов земельных участков
Градостроительные планы земельных участков утверждаются в установленном порядке:
1) в составе проектов межевания - в случаях, когда подготавливаются основания для формирования из состава государственных, муниципальных земель земельных участков в целях предоставления физическим, юридическим лицам для строительства, а также в случаях планирования реконструкции в границах нескольких земельных участков;
2) в качестве самостоятельного документа - в случаях планирования реконструкции зданий, строений, сооружений в границах ранее сформированных земельных участков, применительно к которым отсутствуют градостроительные планы земельных участков либо ранее утвержденные градостроительные планы земельных участков не соответствуют настоящим Правилам. В указанных случаях градостроительные планы земельных участков предоставляются в порядке и в сроки, определенные градостроительным законодательством.
Глава 4.Общие положения о публичных слушаниях
Статья 12.Общие положения о порядке подготовки и проведения публичных слушаний
1.Порядок проведения публичных слушаний в городе регламентируется Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Уставом города Ростова-на-Дону и решениями городской Думы.
2.Процедура публичных слушаний позволяет реализовать права жителей города на осуществление местного самоуправления посредством участия в публичных слушаниях.
3.На публичных слушаниях вправе присутствовать представители средств массовой информации.
4.Жители города и правообладатели объектов недвижимости участвуют в публичных слушаниях непосредственно.
5.В обязательном порядке на публичные слушания выносятся следующие вопросы:
1) проекты правил землепользования и застройки города, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий;
2) вопросы, связанные с внесением изменений в Генеральный план города;
3) вопросы, связанные с внесением изменений в Правила землепользования и застройки города;
4) вопросы предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства;
5) вопросы предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
6.Мнение жителей города, выявленное в ходе публичных слушаний, носит для органов местного самоуправления рекомендательный характер.
7.Подготовка публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки осуществляется уполномоченным органом местного самоуправления в области осуществления градостроительной деятельности.
Порядок подготовки публичных слушаний утверждается постановлением Администрации города Ростова-на-Дону.
8.Проведение публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки осуществляется Комиссией.
Полномочия, регламент и порядок работы Комиссии в части проведения публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки утверждаются постановлением Администрации города Ростова-на-Дону.
9.Начало проведения публичных слушаний - дата официального опубликования объявления о проведении публичных слушаний.
Окончание публичных слушаний - дата официального опубликования заключения о результатах публичных слушаний.
Объявление о проведении публичных слушаний должно содержать программу мероприятий публичных слушаний с указанием даты, времени, места их проведения, а также сроки начала и окончания приема предложений по теме публичных слушаний с указанием адресата и адреса приема информации.
Участники публичных слушаний вправе представлять в Комиссию свои предложения и замечания, касающиеся темы публичных слушаний, для включения их в протокол в соответствии с формой, порядком и сроками, установленными регламентом проведения публичных слушаний.
Комиссия организует регистрацию участников публичных слушаний и ведет запись участников, желающих выступить, принимает предложения и замечания.
10.Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону выдает заявителю градостроительный план земельного участка (без указания технических условий) с целью подготовки материалов по обоснованию испрашиваемого разрешения и проведения их экспертизы для передачи в Комиссию на публичные слушания, предусмотренные статьями 39, 40 Градостроительного кодекса РФ. После проведения публичных слушаний и принятия Мэром города решения о предоставлении испрашиваемого разрешения заявитель обращается в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка установленной формы с учетом итогов публичных слушаний с целью дальнейшего оформления документов для получения разрешения на строительство.
Статьи 13-16.Утратили силу
Глава 5.Положение о внесении изменений в правила землепользования и застройки
Статья 16.Действие Правил по отношению к Генеральному плану города
После введения в действие настоящих Правил Генеральный план применяется с учетом настоящих Правил.
Статья 17.Действия Правил по отношению к правам, возникшим до их введения
1.Принятые до введения в действие настоящих Правил нормативные правовые акты органов местного самоуправления города Ростова-на-Дону по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам, за исключением случаев, указанных в части 2 и 3 настоящей статьи.
2.Виды разрешенного использования земельных участков, установленные нормативными актами органов местного самоуправления и действующие на момент вступления в силу настоящих Правил, являются действительными.
3.Требования к параметрам использования объектов капитального строительства и земельных участков, установленные в градостроительных планах и архитектурно-планировочных заданиях, утвержденных до вступления в силу настоящих Правил, являются действительными.
4.Требования к функциональному назначению территорий, параметрам объектов капитального строительства, земельных участков, установленные в проектах планировки и (или) межевания территорий, разработанных в соответствии с заданиями Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, выданные до принятия настоящих Правил, являются действительными в том случае, если по указанным проектам в срок до 31 декабря 2008 г. получены положительные заключения МУ "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" в соответствии с ч. 4 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации до вступления в силу настоящих Правил.
5.Объекты капитального строительства, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил или до вступления в силу изменений в настоящие Правила, являются не соответствующими настоящим Правилам в случаях, когда эти объекты:
1) имеют вид, виды использования, которые не предусмотрены как разрешенные для соответствующих территориальных зон, указанных в статье 24 настоящих Правил;
2) имеют вид, виды использования, которые поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон, но расположены в зонах с особыми условиями использования территорий, указанными в статье 25 настоящих Правил;
3) имеют параметры, не соответствующие предельным параметрам, установленным применительно к соответствующим зонам.
6.Виды разрешенного использования земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, не соответствующие настоящим Правилам, устанавливаются в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 6 настоящих Правил.
7.Правовым актом Мэра города может быть придан статус несоответствия градостроительным регламентам производственных и иных объектов, чьи санитарно-защитные зоны распространяются за пределы территориальной зоны расположения этих объектов и (или) функционирование которых наносит несоразмерный ущерб владельцам соседних объектов недвижимости, то есть значительно снижается стоимость этих объектов.
Статья 18.Внесение изменений в Правила
Внесение изменений в настоящие Правила производится в соответствии с порядком, установленным статьей 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Статья 19.Ответственность за нарушение Правил
За нарушение настоящих Правил физические и юридические лица, а также должностные лица несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с действующим законодательством.
Глава 6.Положение о регулировании иных вопросов землепользования и застройки
Статья 20.Ограничения на использование земельных участков и объектов капитального строительства, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации
1.На карте зон с особыми условиями использования территорий отображаются установленные в соответствии с законодательством об охране культурного наследия границы зон охраны объектов культурного наследия.
2.Ограничения по условиям охраны объектов культурного наследия действуют в пределах указанных зон и относятся к параметрам планируемых к созданию, реконструкции объектов капитального строительства, их архитектурному решению, иным характеристикам объектов капитального строительства в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
3.Использование земельных участков и иных объектов капитального строительства, которые не являются памятниками истории и культуры и расположены в пределах зон с особыми условиями, выделенных по условиям охраны объектов культурного наследия, определяется:
1) градостроительными регламентами, определенными статьями 31-73 настоящих Правил, применительно к соответствующим территориальным зонам, обозначенным на карте статьи 27 настоящих Правил, с учетом ограничений, определенных настоящей статьей;
2) ограничениями, установленными в соответствии с действующим законодательством нормативными правовыми актами и проектами охранных зон, перечисленными в части 5 настоящей статьи.
4.Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые не являются памятниками истории и культуры и расположены в границах зон охраны объектов культурного наследия, отображенных на картах статьи 28 настоящих Правил, определяются действующим законодательством в области охраны памятников истории и культуры.
5.На основании документов, перечисленных в части 4 настоящей статьи, применительно к территории города установлены следующие зоны с особыми условиями использования территории по условиям охраны объектов культурного наследия:
1) охранные зоны отдельных объектов культурного наследия, в т.ч. групповые охранные зоны, зоны охраны планировочной структуры;
2) зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, в т.ч. зоны археологического культурного слоя;
3) зоны охраняемого ландшафта.
6.Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
7.В границах охранных зон объектов культурного наследия допускаются:
1) восстановление утраченной исторической планировки, ее фрагментов, приречного ландшафта;
2) воссоздание исторической застройки, ее утраченных элементов с консервацией, реставрацией, восстановлением и использованием зданий и сооружений;
3) снос, вынос дисгармонирующих объектов, наносящих физический или эстетический ущерб объекту культурного наследия, а в случае невозможности сноса - перепрофилирование их хозяйственной деятельности;
4) вынос объектов, вызывающих значительные грузовые потоки, динамические воздействия, экологические загрязнения;
5) в охранной зоне объектов культурного наследия по специальным проектам, согласованным с уполномоченным государственным органом в сфере охраны культурного наследия, могут выполняться работы, связанные с сохранением, реставрацией или реконструкцией зданий, восстановлением планировочных элементов и благоустройством территории, формирующих историческую среду и окружение объектов культурного наследия, а также иные работы, не нарушающие исторически ценную среду.
8.В границах охранных зон объектов культурного наследия не допускается:
1) нарушение планировочной структуры, среды и ландшафта в местах концентрации объектов культурного наследия;
2) нарушение условий благоприятного обзора;
3) нарушение физической сохранности объектов культурного наследия, их гидрогеологической обстановки, чистоты воздушного бассейна, пожарной безопасности;
4) воздействие динамических нагрузок;
5) благоустройство, освещение, устройство автостоянок, нарушающих историческую среду, окружающую объект культурного наследия.
9.Групповые охранные зоны объединяют наиболее ценные фрагменты исторической застройки - территории объектов культурного наследия и их групп; градостроительные образования - улицы, кварталы, площади, парки, представляющие ценность в историко-архитектурном отношении.
10.Групповые зоны охраны объектов культурного наследия выделены в центральной части города и имеют режим охраны, аналогичный режиму охранных зон отдельных памятников, указанному в частях 7-8 настоящей статьи, с добавлением следующих ограничений:
1) целостная и фрагментарная реставрация объектов культурного наследия;
2) сохранение всех имеющихся зданий и сооружений, за исключением ветхого малоценного фонда, дисгармоничных зданий, попадающих в зону влияния объекта культурного наследия;
3) сохранение и восстановление характерного для города периметрально-фронтального построения кварталов, соблюдение линии застройки, воссоздание утраченного и компенсационное строительство взамен ветхих зданий;
4) габариты, архитектурное решение и масштабный строй новых зданий должны быть полностью подчинены сложившейся застройке;
5) новая застройка - ул. Пушкинская, ул. Б. Садовая - ее продолжение ул. Советская - должна формироваться по охраняемой линии застройки, габариты и высота зданий, проектируемых на месте сносимых ветхих домов, должны соответствовать сносимым зданиям в соответствии с их типологией, за исключением случаев, указанных в п. 7 части 10 настоящей статьи;
6) в районе бывших форштадтов, бывшей Нахичевани необходимо учесть практически неизменившиеся фрагменты исторической застройки, характерный городской ландшафт Ростова ХIХ - нач. XX вв.;
7) для застройки ул. Большой Садовой зданиями компенсационного характера на отведенных участках рядом возводимые новые здания должны отвечать всем требованиям, предъявляемым к новому строительству в пределах зон охраны памятников. Габариты возводимых зданий: максимум - 6 этажей и длина фасада - не более 25 м;
8) вблизи памятников, в пределах зон их охраны запрещается устройство каких-либо экранирующих сооружений, размещение коммерческих торговых точек (палаток, ларьков, киосков, павильонов), информационных и рекламных стендов и т.д. Допускается устройство магазинов в первых этажах зданий;
9) режим содержания территорий исторического благоустройства и озеленения в групповой охранной зоне подразумевает:
а) обеспечение транспортного обслуживания территории без изменения сложившейся сети улиц, исключение транзитного и грузового движения, ограничение большого потока транспорта и скорости движения;
б) исключение размещения надземных гаражей в зонах охраны памятников, перекрытия улиц, строительства крупных магистралей и инженерно-транспортных сооружений (мосты, эстакады, развязки и т.д.), нарушающих облик исторической среды.
11.Зоны охраны планировочной структуры определены в составе материалов по обоснованию Генерального плана города. Рекомендации по охране планировочной структуры учитываются при подготовке проектов планировки и проектов планировки и межевания территории. С этой целью МУ "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" включает указанные рекомендации в состав задания на подготовку проекта планировки территории, если подготовка проекта осуществляется применительно к элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам), находящимся в пределах таких зон.
12.Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
13.Зоны строгого регулирования застройки назначаются на территориях, прилегающих к охранным зонам памятников, на участках с ценной исторической планировкой и застройкой, где регулирование нового строительства подчинено основным закономерностям исторической застройки с соблюдением общего масштабного соответствия новых зданий и сооружений памятникам, а также с учетом особенностей исторически ценной среды. Зоны строгого регулирования застройки устанавливаются вокруг охранных зон памятников и их комплексов и включают в свои границы градостроительно ценные элементы среды - планировочную структуру, ландшафт, рядовую застройку, исторически ценное озеленение и благоустройство.
14.Границы зон строгого регулирования застройки включают следующие территории:
1) несколько кварталов в границах улиц бывших форштадтов: Б. Садовая, Социалистическая, Донская, Баумана, пер. Доломановский, пр. Ворошиловский, Темерницкая, Серафимовича, Шаумяна, Тургеневская, Московская;
2) несколько кварталов в границах улиц, прилегающих к пл. Советов: Станиславского, пр. Соколова, Нефтегорская, Университетская, Петровская, Социалистическая, пр. Чехова, пр. Соколова, пер. Университетский;
3) район улиц общественных учреждений: Крепостной пер., Петровская, пр. Богатяновский спуск, пер. Журавлева, Университетский пер., Азовская, Станиславского, Социалистическая;
4) жилые кварталы, прилегающие к границам охранных зон улиц Б.Садовая, Пушкинская, Красноармейская, М. Горького, пр. Буденновский;
5) район бывшей Нахичевани: территории, прилегающие к охранным зонам улиц Мурлычева, Рябышева, 4-я, 6-я, 8-я, 10-я, 12-я Линии, 28-я, 29-я, 30-я, 32-я Линии;
6) прочее в границах отдельных комплексов согласно карте зон с особыми условиями использования территорий.
15.Режим строгого регулирования застройки включает:
1) реставрацию памятников, модернизацию зданий, снос ветхого малоценного фонда, разуплотнение;
2) сохранение системы пространственной композиции, визуальных связей;
3) функциональную переориентацию застройки в соответствии с потребностями города;
4) новое строительство, сомасштабное сложившейся исторической застройке, с соблюдением основных исторических приемов, регламентацией высоты, габаритов, материалов стен и отделки фасадов новых зданий, их членений, пластики, цветового решения, характера кровель и т.п.;
5) благоустройство, озеленение без радикальных изменений характера среды.
16.При подготовке документов планировки территории проектной документации предполагается использовать следующие архитектурно-планировочные методы и приемы:
1) целостная или фрагментарная реставрация памятников истории и культуры;
2) соблюдение линии застройки по периметру кварталов;
3) снос ветхого и малоценного фонда;
4) запрещение строительства по типовым и повторно применяемым проектам;
5) реконструкция и модернизация застройки 1960-1970 годов известными методами и приемами, использование первых этажей под предприятия обслуживания;
6) при выборе этажности современной застройки руководствоваться принципами развития сложившейся структуры центра без ущерба для его характерного облика, художественных особенностей с одновременным удовлетворением современных требований;
7) местоположение крупнейшего в Ростове собора Рождества Пресвятой Богородицы представляет собой объект охраны так же, как и бассейн его видимости; резервирование бассейна видимости относительно этого культового сооружения - насущная градостроительная задача охраны исторической среды города (зона бассейна включает большую часть территории бывших форштадтов и выходит к современному пр. Стачки, смыкаясь с зоной композиционного влияния Серафимовской церкви);
8) обязательным условием является требование постепенного понижения высот проектируемых зданий вниз по склонам, в сторону р. Дон и р. Темерник;
9) необходимо избегать строительства зданий, загораживающих памятник, зданий-доминант, при котором памятник играет роль "экспоната". Включение в историческую композицию новых ансамблей и вертикалей, обеспечивающих развитие пространственных взаимосвязей и обогащение силуэта застройки исторического центра, рекомендуется с учетом требований к сохранению и регенерации исторической застройки, ландшафта и микроландшафта в каждом случае индивидуально;
10) запрещение строительства производственно-складских предприятий, вывод существующих;
11) сохранение и восстановление сложившихся зеленых насаждений, в т.ч. исторически ценных;
12) прореживание и изменение формы озеленения для восстановления благоприятных условий восприятия памятников и городских панорам по всем улицам, идущим вдоль Б. Садовой, Пушкинской, набережной, склонам р. Дон и Темерник;
13) вблизи памятников так же, как и в условиях групповой охранной зоны, необходимо полное сохранение или восстановление исторического благоустройства;
14) при обеспечении внутриквартальных пешеходных связей не создавать прямолинейных пешеходных трасс большой ширины, так как они нарушают основные принципы сохранения исторически ценной планировочной структуры;
15) предусматривать возможность внутриквартальных проходов как взаимосвязанную систему пешеходных путей с последовательным раскрытием памятников, панорам, силуэта в наиболее выгодных ракурсах;
16) размещение временных сооружений торговли (киосков, палаток, павильонов), рекламных стендов, современных вывесок и т.д. нежелательно рядом с памятниками архитектуры.
17.Зона композиционного регулирования застройки как зона охраны речного фасада города предполагает следующий характер реконструкции:
1) сохранение устойчивых элементов исторической планировки и существующих параметров улиц;
2) закрепление существующих отдельных зданий-памятников и обеспечение благоприятных условий их обзора;
3) обеспечение низкой плотности кварталов жилой застройки при новом строительстве для создания прозоров в застройке панорамы речного фасада, максимального озеленения, создания экокоридоров и экосистем и организации буферной зоны застройки кварталов, насыщенных памятниками, и участков нового строительства в историческом центре;
4) защита зданий-памятников от динамических воздействий при новом строительстве и реконструкции кварталов застройки;
5) при ограничении высоты новой застройки предусматривают постепенное понижение этажности к реке;
6) восстановление и сохранение элементов благоустройства застройки кварталов, освобождение от асфальтобетонного и возвращение исторического покрытия проезжей части и тротуаров;
7) предпочтительна новая застройка с применением малоэтажных зданий с уступчатой блокировкой, расчлененными фасадами, организованными в живописные группы с курдонерами и разрывами.
18.Зона охраны археологического культурного слоя - территория, устанавливаемая специальными исследованиями в границах древних городов, поселений и их укреплений, на которой верхний слой земли до материка содержит остатки материальной культуры, связанной с историей возникновения города, его развития и трансформации, однако сохранившей материальные остатки различных эпох.
19.В границах охранных зон археологического культурного слоя не допускается:
1) на участке работы - посадка деревьев и кустарников без разрешения уполномоченного государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия и без участия археологов;
2) ведение археологических исследований на территории зон охраны памятников, включая участки культурного слоя, без наличия у исследователей открытого листа, специального разрешения уполномоченного государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия на изучение памятников;
3) проведение строительных, земляных и других работ, связанных с нарушением покровных отложений в охраняемой зоне.
20.В границах охранных зон археологического культурного слоя допускается:
1) строительство новых зданий, наземных инженерных сооружений после проведенных археологических исследований либо при отсутствии памятников археологии при разрешении уполномоченного государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия при участии археологов;
2) до начала строительных работ на участках культурного слоя проводить археологические исследования, при этом учитываются сложность и продолжительность исследований, которые зависят от мощности (глубины) культурного слоя;
3) оставлять фрагменты сооружений по завершении археологических исследований участка культурного слоя как недвижимые памятники истории и культуры;
4) в зонах охраны памятников археологии: сохранение остатков культурного слоя, в том числе в виде осыпей, обнажений, древних валов, дорог; искусственных террас, отдельных находок; растительного покрова в целях предотвращения естественного разрушения культурного слоя временными водотоками, осыпями и другими природными факторами.
21.Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.
22.В границах зон охраняемого ландшафта допускается:
1) сохранение или воссоздание естественного рельефа и водоема;
2) восстановление исторического ландшафта;
3) устранение искажающих ландшафт зданий, сооружений, насаждений и регулирование растительности;
4) защита луговых и других береговых территорий от оползней, размыва, укрепление склонов оврагов, озеленение, проведение необходимых природоохранных мероприятий;
5) сенокос, выпас скота, полевые и огородные работы и прочие работы в соответствии с условиями режима;
6) использование открытых полян и луговых пространств для эпизодических массовых празднеств и гуляний, строительства сооружений, а также организация лугопарков и гидропарков с соответствующими техническими мероприятиями, благоустройством, не искажающими сложившегося ландшафта.
23.В границах зон охраняемого ландшафта не допускается строительство новых зданий, наземных инженерных и транспортных сооружений, искажающих исторический ландшафт.
24.Контроль за соблюдением ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия при подготовке документов территориального планирования, планировки территорий, проектной документации, внесении изменений в такие документы определяется в порядке, установленном законодательством, органом государственной власти Ростовской области, уполномоченным в области охраны и использования объектов культурного наследия.