Приложение к Приказу от 29.09.2006 г № 123/1 Рекомендация
Методические рекомендации для органов местного самоуправления по формированию земельных участков под многоквартирными домами
1.Введение
1.1.Настоящие Методические рекомендации разработаны с целью единообразного применения положений федерального и регионального законодательства, для оказания практической помощи органам местного самоуправления по формированию земельных участков под многоквартирными домами в целях реализации прав собственников помещений в многоквартирном доме на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (далее - Методические рекомендации).
1.2.Настоящие Методические рекомендации предусматривают в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации порядок и правила подготовки, согласования, обсуждения, утверждения и использования документации по планировке застроенных территорий жилого назначения в целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, в случае если до 1 марта 2005 года такие земельные участки не сформированы и не проведен их государственный кадастровый учет.
1.3.Настоящие Методические рекомендации носят рекомендательный характер.
2.Общие положения
2.1.В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 года, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
2.2.Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в порядке и на условиях, которые установлены гражданским и жилищным законодательством. Для передачи такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не требуется издание специального распорядительного акта органов местного самоуправления.
2.3.Государственный кадастровый учет и оценка земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, обеспечивается без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.
2.4.Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после 1 марта 2005 года, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
2.5.Состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме".
2.6.Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
2.7.В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.
2.8.При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.
2.9.Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду собственникам помещений в многоквартирном доме только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.
2.10.Границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.
2.11.Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, а также доступ к этим объектам. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.
2.12.Расчет нормативных размеров земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется по методике, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998 N 59 "Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах".
2.13.Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.
2.14.Сверхнормативная территория может быть передана собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду или безвозмездное пользование только при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.
2.15.Разделение земельного участка, предоставленного в пользование нескольким многоквартирным домам, на несколько земельных участков осуществляется при совместном обращении в орган местного самоуправления полномочных представителей собственников помещений данных домов, желающих произвести размежевание данного участка с предоставлением проекта размежевания, выполненного организацией, имеющей право выполнять данные работы.
3.Формирование и передача земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме
3.1.Проведение работ по формированию земельного участка включает в себя подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности.
3.2.Установление границ земельных участков производится в соответствии с генеральными планами, проектами планировки территории и проектами межевания.
3.3.При межевании территории сложившейся застройки из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования.
Выделение земельных участков на застроенных и не разделенных на земельные участки территориях, обремененных правами третьих лиц, для формирования земельных участков многоквартирных домов и в иных целях осуществляется по инициативе:
3.3.1.собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на соответствующей территории, заинтересованных в реализации принадлежащего им права выделить и приобрести в общую долевую собственность земельные участки для использования расположенных на них зданий;
3.3.2.органов местного самоуправления в случае подготовки проектов межевания, подлежащих застройке территорий, в целях установления границ застроенных и незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, областного и местного значения в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.
3.4.Собственники помещений многоквартирного дома, заинтересованные в реализации принадлежащего им права выделить и приобрести в общую долевую собственность земельные участки, обеспечивают подготовку необходимого пакета документов для утверждения органом местного самоуправления проекта градостроительного плана земельного участка в составе проекта межевания.
3.5.Проект градостроительного плана земельного участка выполняется в составе проекта межевания в соответствии с формой градостроительного плана земельного участка, установленной Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 N 840 "О форме градостроительного плана земельного участка":
3.5.1.собственниками помещений в многоквартирном доме самостоятельно - если иное не определено законодательством;
3.5.2.физическими, юридическими лицами в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к лицам, осуществляющим разработку документации по планировке территории, на основании договора, заключенного с уполномоченным собственниками помещений в многоквартирном доме лицом;
3.5.3.уполномоченным органом местного самоуправления, курирующим вопросы градостроительной деятельности, по договору с уполномоченным собственниками помещений в многоквартирном доме лицом (если иное не определено законодательством).
3.6.При подготовке и согласовании проекта градостроительного плана земельного участка в составе проекта межевания должны учитываться требования градостроительного законодательства:
3.6.1.характер фактически сложившегося землепользования на не разделенной на земельные участки застроенной территории;
3.6.2.минимальные размеры земельных участков, определяемые в соответствии с градостроительными нормативами, действовавшими на период застройки территории;
3.6.3.необходимость обеспечения проходов, проездов, условий безопасности и возможности обслуживания инженерно-технических коммуникаций и объектов, достигаемая путем фиксации в проекте градостроительного плана земельного участка границ зон действия публичных сервитутов;
3.6.4.права третьих лиц, которые не могут быть ущемлены в результате установления на местности границ земельных участков (в том числе путем установления ограждений) и которые могут быть гарантированы в определенных случаях только путем официального утверждения факта неделимости земельных участков (кварталов), где расположено несколько многоквартирных домов.
3.7.В проектах межевания помимо определения границ земельных участков существующих зданий, строений, сооружений могут фиксироваться границы свободных от застройки земельных участков, свободных от прав третьих лиц, находящихся в муниципальной собственности, которые могут быть предложены для предоставления физическим, юридическим лицам в целях строительства.
3.8.Проекты градостроительных планов земельных участков в составе проектов межевания подлежат согласованию с:
3.8.1.уполномоченным органом местного самоуправления по вопросам градостроительной деятельности в части соответствия: а) техническим регламентам (строительным нормам и правилам - на период до утверждения в установленном порядке технических регламентов); б) градостроительным регламентам, включая размеры и конфигурацию выявленных свободных земельных участков, предлагаемых для строительства в пределах застроенной территории, предельные параметры строительства; в) минимальным размерам земельных участков многоквартирных домов, определенным градостроительными нормативами, действовавшими на период застройки территории; г) требованиям обеспечения прохода, проезда на территории квартала, микрорайона, выполняемым путем установления границ зон действия публичных сервитутов; д) требованиям о соблюдении прав третьих лиц, в том числе путем признания соответствующих кварталов, микрорайонов, их частей неделимыми, - в соответствующих случаях;
3.8.2.правообладателями смежно расположенных земельных участков, иных объектов недвижимости.
3.9.Согласование проектов градостроительных планов земельных участков в составе проектов межевания с правообладателями смежно расположенных земельных участков, иных объектов недвижимости осуществляется посредством публичных слушаний, проводимых в установленном законом порядке, комиссией по землепользованию и застройке, созданной в соответствии с градостроительным законодательством.
3.10.Предметом публичных слушаний является соблюдение прав граждан, проживающих в существующей жилой застройке, правообладателей иных объектов недвижимости путем определения в проекте межевания: а) границ земельных участков, б) при необходимости - границ зон действия публичных сервитутов.
3.11.Проекты градостроительных планов земельных участков в составе проектов межевания, а также документы проведенных согласований направляются в орган местного самоуправления, который в течение 10 рабочих дней принимает одно из двух решений:
а) об утверждении градостроительного плана земельного участка;
б) об отказе в утверждении градостроительного плана земельного участка с обоснованием причин.
3.12.В случае отказа в утверждении градостроительного плана земельного участка заинтересованные лица имеют право:
а) обжаловать это решение в судебном порядке;
б) после внесения изменений в проект межевания и проект градостроительного плана земельного участка повторно представить его на согласование и утверждение.
3.13.Утвержденный градостроительный план земельного участка становится основанием для проведения в соответствии с законодательством:
3.13.1.государственного кадастрового учета земельного участка;
3.13.2.государственной регистрации прав на земельный участок;
3.13.3.возведения ограждений земельного участка - если такие действия не запрещены решением органов местного самоуправления об утверждении градостроительного плана земельного участка, и в порядке, определенном нормативным правовым актом органов местного самоуправления.
3.14.В целях реализации права выделить и приобрести в общую долевую собственность земельный участок для использования расположенного на нем многоквартирного дома один или несколько собственников помещений многоквартирного дома могут направить соответствующую заявку в уполномоченный орган местного самоуправления по вопросам градостроительной деятельности.
3.15.Уполномоченный орган регистрирует заявку в день ее поступления и в течение 7 рабочих дней со дня поступления заявки направляет заявителю одно из следующих предложений:
3.15.1.заключить с уполномоченным органом договор об оказании услуг в части подготовки проекта межевания и проекта градостроительного плана земельного участка многоквартирного дома - в случае, если иное не определено законодательством;
3.15.2.самостоятельно обеспечить подготовку проекта межевания и проекта градостроительного плана земельного участка многоквартирного дома путем заключения договора с физическими, юридическими лицами, имеющими в соответствии с законодательством право на выполнение данных работ.
3.16.Подготовленный в составе проекта межевания проект градостроительного плана земельного участка подлежит:
3.16.1.согласованию с органом местного самоуправления, курирующим вопросы градостроительной деятельности;
3.16.2.обсуждению на публичных слушаниях в установленном в соответствии с законодательством порядке;
3.16.3.утверждению органами местного самоуправления;
3.16.4.применению в соответствии с законодательством как основание для производства землеустроительных работ, действий по государственному кадастровому учету земельных участков.
3.17.Подготовленный в составе проекта межевания проект градостроительного плана земельного участка является основанием для установления границ земельных участков на местности, закрепления их межевыми знаками и регистрации недвижимости в установленном порядке.
Начальник управления
территориального развития,
архитектуры и градостроительства -
главный архитектор области
А.М.БОЯРИНОВ