Закон Ростовской области от 19.03.2002 № 225-ЗС
О внесении изменений и дополнений в Концепцию жилищной политики Ростовской области на период с 1999 по 2005 год
Ростовская область ОБЛАСТНОЙ ЗАКОН Утратил силу - Закон Ростовской области от 13.12.2005 г. N 409-ЗС О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В КОНЦЕПЦИЮ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ НА ПЕРИОД С 1999 ПО 2005 ГОД ПринятЗаконодательным Собранием 27 февраля 2002 года Статья 1. Внести изменения и дополнения в Концепцию жилищнойполитики Ростовской области на период с 1999 по 2005 год, утвержденнуюрешением Законодательного Собрания Ростовской области от 30 ноября1999 года N 36, изложив ее в новой редакции (прилагается). Статья 2. Администрации Ростовской области и органам местногосамоуправления в Ростовской области в течение двух месяцев со днявступления в силу настоящего Областного закона привести своинормативные правовые акты в соответствие с настоящим Областнымзаконом. Статья 3. Настоящий Областной закон вступает в силу со дня егоофициального опубликования. Глава Администрации (Губернатор) Ростовской области В.Ф. Чубг. Ростов-на-Дону19 марта 2002 годаN 225-ЗС Приложение к Областному закону "О внесении изменений и дополнений в Концепцию жилищной политики Ростовской области на период с 1999 по 2005 год" КОНЦЕПЦИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ НА ПЕРИОД С 1999 ПО 2005 ГОД Введение Необходимость разработки настоящей Концепции жилищной политикиРостовской области на период с 1999 по 2005 год (далее - Концепция)обусловлена нарастанием неблагоприятных тенденций в обеспеченииграждан жильем из-за относительного уменьшения объемов ввода новогожилья, снижения реальных доходов населения, а также продолжающегосяроста физического износа существующего жилищного фонда и низкойстепени его благоустройства. Непринятие срочных мер по решению этихвопросов может привести к серьезным социальным проблемам. Концепция разработана на основе Закона Российской Федерации "Обосновах федеральной жилищной политики", программы реформирования ЖКХРостовской области на 1997-2003 годы, а также федеральной целевойпрограммы "Жилище" на 2002-2010 годы. В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основахфедеральной жилищной политики" государственная жилищная политиканаправлена на сокращение прямого государственного участия и повышениероли рыночных механизмов в решении жилищной проблемы граждан.Государственная программа "Жилище" определила основные направленияжилищной реформы, структуру жилищного строительства по формамсобственности и источникам финансирования, способствовала внедрениюновых технологий в строительстве. Принятая на основе программы "Жилище" федеральная программа "Свойдом" определяла механизм финансирования жилищного строительства врыночных условиях, льготное бюджетное кредитование строительстваиндивидуальных жилых домов, основы внедрения ипотечного кредитования. На основе этих государственных программ в 1998 году былаутверждена областная целевая программа поддержки жилищногостроительства. В программе был определен механизм ипотечногокредитования с использованием собственных средств населения и льготныхбюджетных ссуд. Предусматривалась реализация пилотных проектов,направленных на оказание финансовой помощи гражданам для решенияжилищных проблем и развитие новых методов поддержки строительствакоммерческого и социального жилья (подпрограммы строительныхсбережений и взаимного кредитования граждан). В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залогенедвижимости)" для оперативного решения вопросов государственнойподдержки жилищного строительства в Ростовской области созданыагентство жилищных программ, областная межведомственная комиссия покредитным союзам и областная комиссия по внедрению ипотечногокредитования. Министерство строительства, архитектуры ижилищно-коммунального хозяйства Ростовской области выступило одним изсоучредителей Российской ипотечной ассоциации. Важнейшим фактором решения жилищной проблемы являетсяреформирование системы жилищно-коммунального хозяйства. В результатереализации мероприятий, предусмотренных программой реформированияжилищно-коммунального хозяйства Ростовской области на 1997-2003 годы,в области завершено разграничение функций управления и хозяйственноговедения между собственниками жилья и предприятиями, организациями,предоставляющими жилищно-коммунальные услуги; разработана нормативнаяправовая база для демонополизации, развития конкурентной среды иформирования договорных отношений в жилищной сфере; осуществляетсяпоэтапный переход отрасли к полной самоокупаемости и ликвидацииперекрестного субсидирования населения при оплате коммунальных услуг.С целью защиты малоимущих слоев населения во всех городах и районахобласти предоставляются жилищные субсидии на оплату жилья икоммунальных услуг. В то же время в результате недофинансирования отрасли не удалоськардинально решить проблему реконструкции, модернизации и капитальногоремонта существующего жилищного фонда области. Площадь ветхого иаварийного жилья продолжает увеличиваться. Решение проблемы расселенияграждан, проживающих в этом жилом фонде, и его реконструкция вближайшее время может превратиться в одну из самых "болевых" точекэкономики. I. Социальный паспорт Ростовской области (по данным на 1 января 2001 года) Ростовская область образована в 1937 году. Население области составляет 4340,8 тыс. человек, в т.ч. 2930,5тыс. человек (67,7 процента) - городское и 1410,9 тыс. человек (32,3процента) - сельское. Площадь территории области 100,8 тыс. кв.км. Плотность населения 43,2 человек на кв.км. Средняя обеспеченность жильем на 1 человека - 18,6 кв.м. Административное деление: - городов всего 23, в том числе областного подчинения - 16; - административных районов - 43. Вклады населения в банки (на 1 жителя) - 698,9 руб. (поРоссийской Федерации - 932,8 руб.). 1. Анализ существующего жилищного фонда По состоянию на 1 января 2001 года общая площадь жилищного фондаобласти составляет 81 661.1 тыс. кв.м, в том числе в городскойместности - 54 137,1 тыс. кв.м, сельской - 27 524 тыс. кв.м. За последние годы существенно изменилась структура жилищногофонда области. В настоящее время более 82 процентов жилищного фондаобласти находится в частной собственности, 13,8 - в муниципальной, 2,1- в государственной. Удельный вес жилья, находящегося в муниципальной собственности,значительно увеличился за счет передачи в муниципальную собственностьжилищного фонда предприятий и организаций области. За период с 1992 по2000 год в муниципальную собственность принято 18,76 млн. кв.м жилья.Принимая во внимание, что на балансе муниципальных жилищных учрежденийнаходятся также приватизированные квартиры в многоэтажных домах, то внастоящее время органы муниципальных образований являются самымикрупными владельцами жилья. Свыше 12 процентов государственного и муниципального жилищногофонда нуждается в неотложном капитальном ремонте, 12,7 общей площадижилищного фонда имеет износ более 40 процентов. Общая площадь ветхогои аварийного жилья составляет 1 526,9 тыс. кв.м. Уровень обеспеченности жилищного фонда по степени благоустройствасоставляет горячим водоснабжением - 47, центральным отоплением - 60,канализацией - 69, водопроводом - 66, газом - 79 процентов. 2. Анализ обеспеченности жильем населения области Средняя обеспеченность общей площадью жилых помещений на одногожителя области составляет 18,6 кв.м. В то же время продолжаетоставаться острой проблема обеспечения жильем граждан, состоящих наквартирном учете, особенно граждан, имеющих льготы. Число семей,нуждающихся в улучшении жилищных условий на 1 января 2001 года исостоящих на учете в органах местного самоуправления, составляет96 833. Из них 6 300 семей военнослужащих, уволенных в запас, 2 372семьи участников и инвалидов ВОВ, погибших военнослужащих и семей,приравненных к этим категориям граждан, 1 232 семьи ликвидатороваварии на Чернобыльской АЭС. В целом по области более 22 тыс. семейожидают жилье более 10 лет, каждая двенадцатая семья, состоящая научете, проживает в коммунальной квартире, каждая сороковая - в ветхомили аварийном фонде. Динамика очередности на получение жилья по годам следующая: 1994 - 177 823 семьи, 1998 - 130 109 семей; 1995 - 189 000 семей; 1999 - 104 605 семей; 1996 - 159 257 семей; 2000 - 96 833 семьи. 1997 - 151 998 семей; Приватизация жилищного фонда и создание вторичного рынка жильяпозволили собственникам активно перераспределить излишки жилой площадии улучшить жилищные условия многих семей. Кроме того, значительноечисло семей улучшили жилищные условия за счет строительствасобственного жилья, в т.ч. индивидуального. В результате изменения формы собственности государственныхпредприятий практически были ликвидированы очереди граждан,нуждающихся в улучшении жилищных условий, на предприятиях и ворганизациях. В то же время наблюдается увеличение количества семей,нуждающихся в улучшении жилищных условий в результате миграционныхпроцессов и роста объемов ветхого и аварийного жилищного фонда. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерациибесплатное или за доступную плату жилье по установленным социальнымнормам из государственного, муниципального и других жилищных фондовпредоставляется малоимущим и иным, указанным в законе, категориямграждан. При этом не были внесены соответствующие изменения в другиенормативные правовые акты, определяющие порядок учета граждан,нуждающихся в улучшении жилищных условий, не утвержден механизмотнесения граждан к категории малоимущих. В результате чего донастоящего времени в области действуют утвержденные в 1991 годуПравила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ипредоставления жилых помещений. 3. Динамика жилищного строительства За последние годы наблюдается незначительный рост объемов вводажилья в эксплуатацию.+-----------------------------------------------------------+¦ ¦ Ввод жилья, ¦ в том числе ¦ % индивидуального ¦¦ Годы ¦ всего ¦ индивидуального ¦ от общего ввода ¦¦ ¦ (тыс. кв. м) ¦ ¦ ¦+-----------------------------------------------------------+ 1994 994,7 342,3 34,4 1995 1051,2 377,0 35,9 1996 1001,4 441,7 44,1 1997 844,9 419,4 49,6 1998 894,8 555,2 62,0 1999 952,7 613,1 64,3 2000 976,2 614,1 62,9 Динамика ввода жилья показывает, что прирост объемов идет восновном за счет строительства индивидуального жилья. Государственныеинвестиции в жилищное строительство сократились, а предприятия всехформ собственности, имея недостаток оборотных средств, не в состояниистроить бесплатное жилье для своих работников и квартиры дляреализации на рынке жилья. Учитывая большую потребность населения области в улучшениижилищных условий и наличие у населения значительных сбережений, можнопрогнозировать рост жилищного строительства в области от 5 до 10процентов ежегодно при условии создания благоприятной среды дляинвестиций в жилищную сферу. II. Цель и задачи Концепции Основной целью жилищной политики Ростовской области на1999-2005 годы является обеспечение социальных гарантий и правграждан. Концепция определяет вопросы строительства и реконструкции жильягосударственного, муниципального, общественного и индивидуальногожилищных фондов; создания условий для привлечения внебюджетныхисточников финансирования (средств населения, предприятий иорганизаций, общественных объединений, отечественных и иностранныхинвесторов, кредитов банков и др. источников); развития частнойсобственности и конкуренции в строительстве, содержании и ремонтежилищного фонда; производства строительных материалов, изделий ипредметов домоустройства; перехода жилищно-коммунального хозяйстваобласти на полное самофинансирование, кардинального изменениямеханизма финансирования и инвестирования отрасли с одновременнымусилением адресной защиты малоимущих групп населения и устранениемперекрестного дотирования отрасли. Социальная и общественная значимость Концепции состоит в том, чтожилищная политика области ориентируется на стабилизацию положения вжилищном секторе при соблюдении социальных гарантий незащищенных слоевнаселения. Основными задачами Концепции являются: обеспечение бесплатным или за доступную цену жильем граждан,нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющих на это право всоответствии с законодательством Российской Федерации; совершенствование адресной поддержки граждан, нуждающихся вулучшении жилищных условий, при строительстве и приобретении жилья(предоставление жилищных субсидий); внедрение доступных для населения систем долгосрочного(ипотечного) кредитования и других форм внебюджетного финансированиядля строительства или приобретения жилья; строительство социального жилья за счет бюджетных и внебюджетныхисточников финансирования; решение вопросов обеспечения земельными участками длястроительства жилья и объектов социальной инфраструктуры, обеспечениеих инженерными коммуникациями, совершенствование градостроительныхподходов к жилищному строительству; снижение материальных затрат в жилищном строительстве; развитие и перепрофилирование базы промышленности строительныхматериалов и стройиндустрии на выпуск облегченных и дешевых материалови предметов домоустройства для индивидуального и малоэтажногостроительства; развитие рыночных отношений в жилищной сфере и частнойсобственности на жилые помещения и недвижимость; создание механизма, который способен увязать экономическиеинтересы предприятий-поставщиков жилищно-коммунальных услуг ипредприятий-потребителей, населения и систему мер по оздоровлениюотрасли за счет: - демонополизации обслуживания жилищного фонда и формированиярынка услуг; - обеспечения государственного контроля за состоянием жилищногофонда; - конкурсного отбора подрядчиков, снижения стоимости и повышениякачества жилищно-коммунальных услуг; - усиления социальной направленности и совершенствования системысоциальной защиты населения в сфере жилищно-коммунальных услуг; - разделения функций владения, управления и обслуживанияжилищного фонда; - перехода на договорные отношения между заказчиком и подряднымиорганизациями; - создания товариществ собственников жилья; - развития малого предпринимательства в жилищно-коммунальномхозяйстве. III. Финансово-экономические аспекты в политике жилищного строительства В условиях сложной экономической обстановки и значительногосокращения бюджетных инвестиций одним из основных направлений жилищнойполитики в области является изыскание дополнительных источниковфинансирования жилищного строительства и создание предпосылок дляпривлечения средств населения в этот сектор экономики, а такжеразработка механизма поддержки различных категорий граждан и созданияусловий для инвестирования в жилье собственных средств застройщика. Государственная политика в жилищной сфере должна быть в основномнаправлена на: бюджетную поддержку физических и юридических лиц, осуществляющихжилищное строительство, в соответствии с бюджетным законодательством; налоговое стимулирование; совершенствование нормативной правовой базы; субсидирование граждан в части погашения процентной ставки подолгосрочному ипотечному жилищному кредиту, предоставленномугражданину банком, в соответствии с бюджетным законодательством. Меры государственной поддержки должны носить адресный характер,для чего необходимо определить основные группы населения, нуждающиесяв такой поддержке. Граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, условно можноразделить на следующие категории: граждане, имеющие право на получение бесплатного (льготного)жилья в соответствии с законодательством Российской Федерации; социально незащищенные категории - инвалиды, дети-сироты,многодетные; граждане, имеющие доходы, позволяющие им приобрести жильесамостоятельно или на условиях коммерческого кредита; граждане, имеющие доходы, позволяющие им приобрести жилье сиспользованием части собственных средств и льготных бюджетныхсубсидий, имеющие возможность участия в программе строительныхсбережений и взаимного кредитования; граждане, не имеющие льгот и не обладающие доходами, позволяющимиприобрести жилье за счет собственных средств или участвовать вгосударственных программах поддержки приобретения жилья. Кроме того, можно определить различную степень нуждаемости вулучшении жилищных условий: граждане, не имеющие собственного жилья; граждане, проживающие в ветхом или неприспособленном жилье (в томчисле, проживающие в коммунальных квартирах); граждане, обеспеченные жильем менее социальной нормы; граждане из двух и более родственных семей, проживающие в однойквартире; граждане, обеспеченные жильем по социальной норме, но неудовлетворенные имеющимся жильем (качеством, площадью,местоположением). Меры государственной поддержки должны носить стимулирующийхарактер, быть дифференцированными для различных групп. Особенно остро стоит проблема обеспечения льготных группнаселения, которым на основании федеральных законов должнопредоставляться бесплатное жилье. Обеспечение таких категорий гражданжильем наиболее рационально осуществлять через систему жилищныхсертификатов в соответствии с федеральной целевой программой"Государственные жилищные сертификаты" и опытом выдачи жилищныхсертификатов участникам ликвидации на Чернобыльской АЭС и гражданам,пострадавшим от стихийных бедствий. Однако систему выдачи жилищных субсидий для льготных категорийграждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право наполучение бесплатного жилья, необходимо изменить и перейти отусредненной стоимости жилья к реальной оценке приобретаемого жилья вкаждом конкретном населенном пункте, что позволит изменить нагрузку набюджет и удовлетворить большее число нуждающихся. Учитывая значительный социальный эффект, достигаемыйиспользованием средств населения в жилищном строительстве,целесообразно оказывать государственную поддержку гражданам, имеющимуровень доходов, позволяющий им приобрести жилье за счет собственныхсредств или с использованием коммерческого кредита. Таким категориям граждан необходимо предусматриватьпредоставление налоговых льгот в пределах средств, инвестируемых встроительство жилья, упростить процедуру выделения земельных участковдля индивидуального и коммерческого строительства, принимать меры пообеспечению таких участков инженерной и социальной инфраструктурой. Вцелях государственной поддержки жилищного строительства и инженерногообустройства территорий, отводимых под жилищное строительство,предусматривать в установленном порядке направление на эти цели неменее 25 процентов бюджетных средств, выделяемых на капитальноестроительство. 1. Система ипотечного жилищного кредитования Одним из основных направлений жилищной политики в области станетразвитие ипотечного жилищного кредитования для приобретения(строительства) жилья в целях удовлетворения гражданами потребности вулучшении жилищных условий. Внедрение ипотечного кредитования на современном этапе невозможнобез соответствующей государственной поддержки и принятия комплекса меркак на региональном, так и на федеральном уровне. Для чего необходимо: принять областные нормативные правовые акты, обеспечивающиереализацию программ ипотечного кредитования; внести в порядке законодательной инициативы на рассмотрениефедеральных органов власти законопроекты, принятие которых находится вих компетенции; предусматривать в областном бюджете финансовые ресурсы дляпредоставления бюджетных ссуд и субсидий, государственных гарантий поипотечным и жилищным программам, налоговые льготы участникам этихпрограмм в соответствии с бюджетным и налоговым законодательством.Финансовые средства областного бюджета предоставлять на реализациюдолгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан; напредоставление гражданам бюджетных субсидий для оплаты части стоимостижилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного кредита; нареализацию программы по кредитованию граждан-членов молодых семей длястроительства жилья с последующим списанием части задолженности вслучае рождения ребенка; на субсидирование граждан в части погашенияпроцентной ставки по долгосрочному ипотечному жилищному кредиту,предоставленному гражданину банком. При этом бюджетные средства должныносить стимулирующий характер, а основным источником поступлений дляипотечного кредитования будут средства населения, привлекаемые черезсистему строительных сбережений, а также финансы инвесторов,получаемые через механизм вторичного рынка закладных. В качествересурсов для предоставления ипотечных кредитов будут использоватьсяобъекты незавершенного строительства. В дальнейшем льготные бюджетныересурсы будут формироваться из средств, возвращаемых заемщиками, идополнительных налоговых поступлений, возникающих в процессереализации ипотечной программы; вести постоянную работу по формированию благоприятногоинформационного климата по вопросам реализации ипотечных и жилищныхпрограмм; принимать участие в развитии международного сотрудничества вобласти ипотечного кредитования, включая техническую и методическуюпомощь, привлечение грантов международных организаций и кредитныхресурсов, направляемых на ипотечное кредитование; оказывать техническую и методическую поддержку органам местногосамоуправления в реализации муниципальных ипотечных программ; активно привлекать банки, действующие на территории области, кразработке и реализации ипотечных программ с использованием банковскихфинансовых ресурсов. В соответствии с рекомендациями Госстроя России предлагаетсявнедрение двухуровневой системы ипотечного кредитования, включающей всебя банки (первичные кредиторы) и агентство по ипотечному жилищномукредитованию (основной оператор вторичного ипотечного рынка), котороебудет выкупать кредиты, выдаваемые региональными банками(региональными филиалами иногородних банков) и размещать их в целяхрефинансирования среди заинтересованных инвесторов. 2. Система жилищных строительных сбережений и взаимного кредитования граждан На начальном этапе развития ипотечного кредитования в качествебазового финансового механизма целесообразно использовать системужилищных строительных сбережений и взаимного кредитования граждан. Жилищно-строительные потребительские общества - некоммерческиекооперативные организации добровольно объединившихся юридических ифизических лиц на основе членства для строительства и приобретенияжилья. Жилищно-строительные потребительские общества осуществляют: оказание своим пайщикам услуг по накоплению (сбережению) денежныхсредств для финансирования строительства или приобретения жилья; управление средствами общества; взаимное кредитование пайщиков общества; предоставление гарантий и поручительств собственными активами иимуществом общества при коммерческом кредитовании пайщиков общества; организацию для пайщиков системы "внутренней" очереди на жилье спредоставлением очередникам высвобождающихся квартир (домов); оказание консультационных услуг пайщикам общества по вопросамприобретения и строительства жилья. В целях установления надежной, подконтрольной и развивающейсясистемы привлечения собственных средств граждан в жилищноестроительство предусматривается реализация следующих мероприятий: аккредитация жилищно-строительных потребительских обществ приуполномоченном органе Администрации области; осуществление контроля Администрацией области за деятельностьюобществ и соблюдением интересов их пайщиков; предоставление гражданам бюджетных субсидий на увеличение вкладовв жилищно-строительные сбережения в соответствии с бюджетнымзаконодательством; включение в установленном порядке инвестиционных проектовссудосберегательных, жилищно-строительных потребительских обществ винвестиционную программу области на очередной финансовый год; выделение средств в бюджете на предоставление бюджетных кредитови субсидий пайщикам аккредитованных обществ в порядке, предусмотренномбюджетным законодательством; предоставление государственных гарантий Администрации по вкладампайщиков обществ в порядке, предусмотренном бюджетнымзаконодательством; осуществление уполномоченным органом Администрации функцийединого залогодержателя с предоставлением государственных гарантий повыданным ссудам под обеспечение закладываемого жилья в соответствии сбюджетным законодательством; оказание содействия обществам по долевому участию в строительствежилья и предоставлении земельных участков для реализации собственныхпроектов строительства жилья для пайщиков; приоритетное участие строительных потребительских обществ и ихпайщиков в федеральных, областных и муниципальных жилищных программах,реализуемых на территории области. Кроме вышеназванных систем ипотечного кредитования будетстимулироваться разработка и внедрение иных систем, способных наотдельных сегментах рынка работать более эффективно и обеспечиватьдополнительные возможности для граждан в приобретении жилья. В частности, будут развиваться коммандитные товарищества, принципдеятельности которых строится на привлечении средств населения вжилищное строительство конкретными строительными компаниями подоговорам инвестиционных вкладов, накопление по которым осуществляетсякак за счет внесения собственных средств, так и за счет доходов,получаемых инвестором от продажи строящегося жилья в периоднакопления. При создании соответствующей законодательной базы и стабилизациирыночных условий возможно появление кредитных организаций, которыебудут предоставлять ипотечные кредиты гражданам за счетсамостоятельного привлечения финансовых ресурсов на финансовых рынках. В условиях ограниченных возможностей областного бюджета средства,выделяемые на предоставление льготных ссуд и субсидий, должныиспользоваться как стимулирующие привлечение собственных средствнаселения. Постепенно доля бюджетных средств в общей стоимостиприобретаемого (строящегося) жилья должна снижаться, замещаясьсобственными средствами граждан, а акцент в государственной поддержкежилищного строительства будет переноситься на налоговоестимулирование, меры законодательной поддержки, государственногоконтроля. Объединение коммерческих ипотечных жилищных кредитов, собственныхсбережений населения, льготных бюджетных ссуд и кредитовжилищно-строительных потребительских обществ с мерами налоговой изаконодательной поддержки значительно расширит границы доступностижилья для жителей области. 3. Использование механизмов фондового рынка в жилищных программах Финансирование жилищных программ в установленномзаконодательством порядке может осуществляться за счет эмиссии ценныхбумаг. Кроме того, могут вводиться в оборот другие документы фондовогорынка, а также неэмиссионные ценные бумаги. В настоящее время в жилищных программах могут быть использованыследующие механизмы фондового рынка: жилищный облигационный заем - выпуск ценных бумаг со статусомоблигационного займа области, средства от которого могут бытьнаправлены на предоставление ипотечных жилищных кредитов,краткосрочное финансирование жилищных строительных программ,финансирование программ строительства арендного жилья; жилищные сертификаты - ценные бумаги со статусом облигационногозайма области, обеспечивающие право на получение определенногоколичества квадратных метров жилья, с возможностью их поэтапноговыкупа и накопления в течение длительного периода времени; ипотечные сертификаты - средство оборота ресурсов, направляемыхна ссуды физическим лицам-заемщикам; закладные листы - именная ценная бумага, удостоверяющая права еёзаконного владельца на получение исполнения по денежномуобязательству, обеспеченному ипотекой имущества, а также право залогана указанное в договоре об ипотеке имущество; вексельное обращение - элемент механизма ипотечного кредитованияили инвестирования во взаимоотношениях участников программы; эмиссия акций акционерных обществ с государственным областнымучастием в целях привлечения негосударственных финансовых ресурсов длявнедрения новых эффективных технологий строительства, производствастройматериалов или проектирования жилья. В ходе реализации жилищных программ и пилотных проектов могутразрабатываться и реализовываться иные варианты использованиявозможностей фондового рынка в пределах, установленныхзаконодательством Российской Федерации и Ростовской области, в томчисле выкуп ипотечных ценных бумаг (первичных ипотечных активов(закладных) и эмиссионных ипотечных ценных бумаг). 4. Снижение стоимости строительства - фактор доступности жилья Одним из ключевых факторов привлечения инвестиций в строительствожилья является экономически обоснованная стоимость строительстваодного квадратного метра, что определяет его доступность широким слоямнаселения. Снижение стоимости строительства жилья значительнорасширяет спектр застройщиков и потребителей строительной продукции. По результатам анализа ценообразующих факторов в 1 квартале 1999года расчетная, средняя по области, стоимость одного квадратного метраприведенной общей площади жилых домов с типовыми потребительскимикачествами при производстве строительно-монтажных работ подряднымспособом составила 3,27 тыс.рублей. В то же время при выполнении работхозяйственным способом стоимость строительства 1 кв.м общей площадисоставила 2,55 тыс.рублей, что обусловлено сокращением накладныхрасходов, прибыли и сроков строительства. При индивидуальном строительстве стоимость 1 кв.м приведеннойобщей площади жилья колеблется от 1,0 до 2,2 тыс.рублей и составляет всреднем по области 1,79 тыс.рублей. В результате чего индивидуальноестроительство в городах и районах области ведется более интенсивно. Несмотря на то, что стоимость строительства в городах и районахРостовской области ниже среднероссийских показателей, она продолжаетоставаться достаточно высокой для населения области. Следует усилитьгосударственное влияние на формирование стоимости строительнойпродукции, организовать действенную систему сбора, анализа и обработкиинформации по ценам на первичном и вторичном рынках жилья в области. С целью снижения стоимости строительной продукции органаммуниципальных образований следует оказывать поддержку предприятиямобласти по реализации мероприятий, направленных на модернизацию итехническое перевооружение основных мощностей. IV. Строительство жилья для социально незащищенных слоев населения Для обеспечения жильем социально незащищенных слоев населениянеобходимо сохранить строительство жилья социального использования засчет бюджетных средств. Жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилыхпомещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения,заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределахсоциальной нормы площади жилья, жилые помещения в коммунальныхквартирах в домах государственного и муниципального фонда,специализированные дома и жилые помещения в них. Предоставление, использование и приватизация жилья социальногоиспользования осуществляется в соответствии с законодательством. Настоящая Концепция предусматривает развитие системыпредоставления жилья по договорам коммерческого найма, что позволитобеспечить жилыми помещениями граждан, не имеющих начального капиталадля приобретения собственного отдельного жилья. Договоры коммерческогонайма такого жилья могут заключаться на длительный срок. Нанимателюпредоставляется дифференцированная жилищная субсидия, с постепеннымуменьшением ее размера, с целью стимулирования приобретениясобственного жилья. Такая схема будет распространяться в основном натрудоспособных граждан, не имеющих льгот. Строительство такого жильяможет вестись как за счет бюджетных средств, так и на коммерческойоснове. С целью стимулирования строительства жилья для предоставления егогражданам по договору коммерческого найма необходимо создать условия,обеспечивающие коммерческую привлекательность вложения средств на этицели: предоставление налоговых льгот в соответствии с налоговымзаконодательством в части, зачисляемой в областной бюджет, в пределахсредств, направляемых на финансирование строительства; включение этихобъектов в областную инвестиционную программу; предоставлениедолгосрочных бюджетных кредитов; привлечение собственных средствнаселения, банков, строительных компаний. V. Развитие индивидуального строительства В ближайшие годы значительную часть в общем объеме жилищногостроительства будет составлять индивидуальное жилищное строительство. Анализ показывает, что этот способ наиболее перспективен. Впоследние годы индивидуальное строительство в области резко возросло,что обусловлено более низкой его стоимостью. Учитывая, что в банкахобласти на вкладах населения находится свыше 3,6 млрд. рублей,необходимо создать условия для привлечения их в жилищноестроительство. Для активизации индивидуального строительства необходимо: обеспечить всех желающих земельными участками под застройку; упростить процедуру получения разрешения на строительство иснизить стоимость разработки проектно-сметной документации; предусмотреть налоговые льготы на средства, инвестируемые виндивидуальное жилищное строительство; внедрить систему ипотечного кредитования; сделать максимально простой процедуру приемки домов вэксплуатацию; направлять часть бюджетных средств и средств земельного налога наинженерное обустройство застраиваемых площадок; организовать выпуск качественных мелкоштучных строительныхматериалов, позволяющих вести монтаж жилого дома без "тяжелой"строительной техники; организовать продажу или прокат средств малой механизации икомплектацию строительных материалов, необходимых для индивидуальногостроительства через разветвленную систему торговли. VI. Архитектурно-технические аспекты Коренные изменения в жилищной сфере обусловили новые требования кархитектурно-техническим характеристикам строящегося иреконструируемого жилья. В настоящее время жилье в основном строится за счет внебюджетныхсредств и его характеристики в большей степени определяютсяпотребителями и инвесторами. На первый план выходят потребительскиекачества: функциональные удобства, комфортность проживания, учетприродно-климатических и других специфических особенностей района иконкретного места размещения жилья, эстетические и экологическиетребования. Важнейшей проблемой в жилищной сфере является обеспечениеэкономии энергоресурсов. Основными архитектурно-планировочнымифакторами обеспечения энергосбережения являются увеличение шириныкорпуса зданий, ориентация их по сторонам света с учетом влияниягосподствующих ветров, повышение компактности застройки. Конструктивными факторами обеспечения энергосбережения являютсяприменение слоистых конструкций наружных стен на основевысокоэффективных теплоизоляционных материалов, обеспечивающихэкономически целесообразное сопротивление теплопередачи, повышениегерметизации оконных и дверных проемов в наружных стенах, утеплениекровель и полов 1-го этажа. К организационно-техническим факторам, обеспечивающимэнергосбережение в жилище, следует отнести установкуконтрольно-измерительных и регулирующих приборов. За основу архитектурно-строительных систем рекомендуется принятьследующие системы жилых домов: для индивидуального строительства - одноэтажные, мансардные,двухэтажные, трехэтажные дома на основе легких конструкций сэффективными утеплителями; для коллективного и коммерческого строительства - малоэтажные,сблокированные различной этажности и различных эффективныхстроительных систем, размещение которых осуществляется в соответствиис градостроительной документацией; для социального жилищного строительства - дома различныхэффективных строительных систем и этажности, в том числе с применениеминдустриальных изделий с эффективными многослойными наружнымиконструкциями. 1. Строительство малоэтажных и многоэтажных жилых домов Увеличение требований к теплозащите зданий, к снижению стоимостистроительства и эксплуатационных расходов выдвигают на первый планпотребительские качества жилых зданий, удовлетворяющие потребностивсех категорий граждан. С целью развития новых прогрессивныхархитектурно-строительных систем необходимо решить следующие задачи: совершенствование и создание архитектурно-строительных системзданий на основе стандарта потребительских качеств современногожилища; выбор и обоснование применяемых архитектурно-строительных системзданий в условиях новых требований по ресурсосбережению,энергоэффективности, гигиене и комфорту; повышение технического уровня архитектурно-строительных систем сцелью доведения их до требований стандарта потребительских качеств сиспользованием элементов легких конструкций, эффективных утеплителей; увеличение степени унификации элементов, узлов деталей иконструкций архитектурно-строительных систем; создание прогрессивных типов жилых зданий, отвечающих требованиямоткрытых архитектурно-строительных систем. Малоэтажное строительство должно решаться открытымиархитектурно-строительными системами, то есть допускать широкоеприменение в своем составе унифицированных изделий и деталей. Средивозможных открытых архитектурно-строительных систем можно выделить триосновных варианта зданий, состоящих: из мелких конструкций в сочетании с местными материалами; из сочетания мелких конструкций и монолитного бетона воставляемой или съемной опалубке; из монолитного бетона в сочетании с местными материалами; каркасные, деревянные и дома с применением стальногохолодногнутого профиля. Реальной базой массового строительства на ближайшие годы должныстать комплексные архитектурно-строительные системы, сочетающиетрадиционные и легкие конструктивные системы. 2. Модернизация и реконструкция существующего жилого фонда Важнейшей частью реализации Концепции является обеспечениесохранности и обновление существующего жилищного фонда за счеткапитального ремонта, реконструкции и модернизации домов, что позволитполучить значительный социально-градостроительный эффект обновлениясуществующей среды проживания и повышения качества самого жилья. При реконструкции имеется возможность получения дополнительнойплощади за счет надстройки мансардного этажа и улучшения теплозащитызданий без больших материальных и финансовых затрат. Особенно остро стоит вопрос капитального ремонта и реконструкциирайонов, застроенных в 1950-1960 годах домами первых массовых серий. Важным элементом реализации Концепции должна стать системапроектирования жилья на конкурсной основе. 3. Инженерное обеспечение жилой застройки Конкретными мерами градостроительной политики в вопросахинженерного обеспечения городов и поселений являются проведениепринципов энергосбережения в городском и жилищно-коммунальномхозяйстве, максимальное использование местных энергоносителей,модернизация и развитие систем инженерного оборудования, внедрениеновых технологий водоочистки и утилизации и обеспечение городских исельских населенных пунктов широкой номенклатурой инженерных системразной мощности, адекватных градостроительным условиям иинвестиционным процессам. Основными задачами реформы инженерной инфраструктуры в условияхнового этапа жилищного строительства являются: завершение газификации городов и районов; совершенствование технического уровня источников теплоснабженияразличной производительности; разработка и внедрение новых видов энергосберегающего иэлектротехнического оборудования; обеспечение населения качественной питьевой водой и решениевопросов очистки сточных вод. Действующие в настоящее время нормы расхода горячей и холоднойводы в 2-2,5 раза превышают гигиенически обоснованные значения. Всвязи с этим установка счетчиков горячей и холодной воды являетсяпервоочередной задачей для всех собственников жилищного фонда городови поселений области. При развитии малоэтажного строительства следует более широкоприменять системы водоснабжения от децентрализованных источников сиспользованием локальных очистных установок и технологий, использующихособый вид бактерий для утилизации стоков (биоочистка). При прокладке коммуникаций следует шире использоватьпластмассовые трубы, что продлевает срок их эксплуатации без ремонтадо 50 лет. Для групп коттеджей и усадебной застройки могут бытьрекомендованы ветроэлектростанции и источники электро- итеплоснабжения на солнечных элементах. Теплоснабжение малоэтажной коттеджной застройки может бытьвыполнено как централизованно от районных котельных, так и подецентрализованной схеме. 4. Строительство домов для маломобильных групп населения С целью дальнейшего развития внестационарных форм проживаниямаломобильных групп населения приоритетным направлением должно статьсоздание для инвалидов и маломобильных групп населения комфортныхусловий проживания прежде всего в домах и квартирах массовой жилойзастройки. Для предоставления инвалидам и престарелым гражданам возможностипользоваться более полным набором услуг общественных и медицинскихучреждений, получения трудовой квалификации или переквалификациинеобходимо разрабатывать жилые комплексы, в состав которых входятжилые дома со специально оборудованными квартирами, в т.ч.дома-интернаты для нуждающихся в постоянном уходе, центры обслуживанияи реабилитации, общественные и медицинские учреждения, работающие пооткрытой схеме. VII. Градостроительные аспекты в жилищной сфере 1. Корректировка градостроительной документации Ориентация на развитие малоэтажного индивидуального строительстваопределяет коренные изменения в градостроительстве и связана скорректировкой градостроительной документации, реализация которойпозволяет создать комфортные условия проживания. Для решения вопросов градостроительного планирования органыместного самоуправления должны обеспечивать: своевременную разработку и корректировку генеральных планов,проектов планировки и застройки городов и других поселений,обеспечивающих создание условий для беспрепятственного доступа кобъектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; выделение земельных участков под индивидуальное жилищноестроительство в соответствии с утвержденной в установленном порядкеградостроительной документацией; в опережающем порядке обустройство земельных участков подиндивидуальное жилищное строительство подъездными дорогами,водоснабжением, электроэнергией, газом и другими объектами икоммуникациями инженерной инфраструктуры; контроль за ходом проведения реконструкции и модернизациисуществующего жилищного фонда в городах и других поселениях; проведение конкурсов на проектирование и строительство в зонахреконструкции существующего жилищного фонда и районов индивидуальногожилищного строительства, на свободных территориях; информирование населения об имеющихся свободных и готовящихся косвоению земельных участках и ежегодное опубликование отчета всредствах массовой информации об использовании земель, в том числе подиндивидуальное жилищное строительство. Ключевыми положениями Концепции по размещению жилищногостроительства являются: застройка свободных территорий, сплошная и выборочнаяреконструкция, уплотнение и завершение ранее начатой застройки; освоение под застройку неэффективно используемых спецтерриторийпромышленных предприятий, выводимых из селитебной территории городов ипоселений по санитарно-гигиеническим и экологическим соображениям; проведение реконструктивных работ. 2. Создание государственного градостроительного кадастра (ведение регистра жилых домов) Целью ведения государственного градостроительного кадастра имониторинга объектов градостроительной деятельности в Ростовскойобласти является обеспечение заинтересованных органов государственнойвласти, органов местного самоуправления, физических и юридических лицдостоверной информацией о среде жизнедеятельности, ее предполагаемыхизменениях, в том числе об ограничениях использования территорий иобъектов недвижимости в градостроительстве, другой информацией,необходимой для градостроительной, инвестиционной, землеустроительнойи иной хозяйственной деятельности, оценки и налогообложения объектовнедвижимости. Ведение градостроительного кадастра позволит: отслеживать состояние, ход и перспективы жилищного строительствав Ростовской области; выявлять объекты жилищного строительства, требующие особогоконтроля со стороны государства и органов местного самоуправления сцелью повышения качества их проектирования и строительства, а такжескорейшего ввода в эксплуатацию; информационно обеспечить процессы государственного учета ирегистрации прав на объекты жилищного строительства. VIII. Структурная перестройка производственной базы строительного комплекса В результате приватизации в промышленности строительныхматериалов и стройиндустрии произошли существенные преобразования,способствующие созданию конкурентной среды. Обладая значительнымпроизводственным потенциалом по выпуску широкой номенклатурыстроительных материалов и изделий, местная промышленность в то жевремя отстает по техническому уровню и качеству от производимых зарубежом материалов и изделий. Необходимость дальнейшей структурной перестройкиматериально-технической базы строительства и прежде всегопромышленности стройматериалов, изделий и конструкций предопределеназадачами нового этапа реализации жилищной политики. Изменение приоритетных направлений в строительстве требуетсоздания мощностей по производству материалов, приближенных к массовойиндивидуальной застройке. Необходимо расширение ассортиментаэффективных и экологически чистых строительных материалов, изделий иконструкций, позволяющих в комплексе удовлетворить потребностииндивидуальных застройщиков в основном без применения грузоподъемныхмеханизмов. Важнейшее направление - организация производства прогрессивных,долговечных, ограждающих конструкций на основе использованияэкологически чистых и эффективных металло-, ресурсо- и энергоемкихтехнологических процессов в производстве стройматериалов. 1. Анализ использования производственной базы стройиндустрии Промышленность строительных материалов Ростовской областиохватывает 18 подотраслей и производств и имеет в своем составе более350 предприятий. Имеются значительные мощности по производству местныхстроительных материалов, а также мощная минерально-сырьевая база длястроительной индустрии, ресурсы которой удовлетворяют не только нуждыРостовской области, но и позволяют вывозить некоторые виды сырья истроительных материалов в другие регионы. По состоянию на 1 января 1999 года общая мощность по производствустеновых материалов составляла около 800,0 млн. штук условного кирпичав год, в том числе на селе - 200,0, по производству нерудныхматериалов - 6500 тыс. куб.м, в том числе щебня - 5700, сборногожелезобетона - 1600 тыс. куб.м, в том числе деталей КПД - 460тыс. кв.м, линолеума - 5000 тыс. кв.м, плитки керамической длявнутренней облицовки стен - 1400 тыс.кв.м. Коэффициент износа в промышленности стройматериалов на 1 января1997 года составил 45,4 процента. По состоянию на 1 января 1999 годакоэффициент использования среднегодовой мощности по кирпичу составил45,9, по сборным железобетонным конструкциям и деталям - 16,9,линолеуму - 13,5, щебню - 49,9 процента. 2. Перестройка базы домостроения Перестройка базы домостроения является одной из важнейших задачжилищной политики. В настоящее время мощности предприятийкрупнопанельного домостроения не используются в полном объеме, авыпускаемая ими продукция не находит сбыта. Этим предприятиямпредстоит существенная перестройка, так как необходимо искатьсовершенно новые пути удешевления стоимости продукции. Предприятия полносборного домостроения должны бытьперепрофилированы на производство комплектов эффективных изделий длявозведения комбинированных (смешанных) систем средне- и малоэтажногодомостроения, блокированных, усадебных, индивидуальных домов,коттеджей. Для этого на домостроительных комбинатах и предприятияхкрупнопанельного домостроения предстоит организовать производствоэффективных видов мелкоштучных блоков и камней, теплоизоляционных плити перегородок из ячеистого бетона, порогипса, пенополистирол-бетона,местных материалов и крупнотоннажных отходов промышленности (зол ишлаков ТЭЦ, порогипсов, опилок и т.п.), а также кровельных элементов(легких бетонных стропил). Предприятиям крупнопанельного домостроениянеобходимо в кратчайшие сроки переходить на выпуск трехслойных панелейс эффективным утеплителем и осваивать производство деталей для домовнового поколения с улучшенными архитектурно-планировочными решениями итеплозащитными характеристиками наружных стен на основе использованиякомбинированных систем. 3. Организация производства легких мелкоштучных материалов и изделий Новые конструктивные решения предусматривают использованиесовременных, экологически чистых теплоизоляционных материалов(минераловатные плиты, высококачественный пенопласт, полистирол-бетони др.), мелкоштучных изделий (эффективный кирпич, мелкиелегкобетонные, в том числе ячеисто-бетонные, блоки автоклавного ибезавтоклавного твердения, пустотелые блоки из мелкозернистого бетона,гипсовые пазогребневые перегородочные плиты и др.), надежных системтеплоизоляции домов на основе плитного утеплителя и специальных сухихсмесей. Рост производства стеновых материалов из ячеистых бетоновобъясняется повсеместной распространенностью сырья и относительнойпростотой их изготовления. В связи с этим в сельских районахэффективно использование универсальных передвижныхпенобетоносмесительных установок для производства мелкоштучныхпенобетонных блоков неавтоклавного твердения. В области необходимо наращивать мощности по производствувысокоэффективного экологически чистого утеплителя из базальтовогосупертонкого волокна, увеличивать производство теплоизоляционныхматериалов из минеральной ваты. 4. Организация конкурентной среды и повышения качества строительных материалов и изделий Суть проблемы стройиндустрии области сегодня - в необходимостиобеспечения рынка высококачественными, экологически чистымиматериалами и изделиями для массового жилищного строительства,конкурирующими по качеству с импортными, но существенно болеедешевыми. Для удешевления стоимости и улучшения качества строительныхматериалов в области необходимо ликвидировать региональный монополизмна выпуск определенных видов товаров и услуг, более широко развиватьконкуренцию между производителями, выпускающими однотипную продукцию. 5. Направления структурной перестройки производственной базы строительства Приоритетными направлениями структурной перестройки впромышленности строительных материалов и стройиндустрии на ближайшуюперспективу являются: в производстве цемента, других вяжущих и сухих смесей - внедрение"сухого способа" и подобных энергосберегающих технологий,многокомпонентных цементов и сухих строительных смесей с активнымихимическими и другими добавками, создание принципиально новых типоввяжущих и цементов, не требующих тепловой обработки при производствебетонных изделий; в производстве стеновых материалов - расширение номенклатурытеплоэффективных мелкоштучных и конструкционных изделий на основесовременных утеплителей, пористой керамики, гипса и ячеистых бетонов,а также облицовочных изделий на основе бетонов, керамики и природногокамня; в производстве полимерных материалов - расширение производстваэкологически чистых и долговечных покрытий полов, новых видовгерметиков, пенопластов, труб, отделочных и изоляционных материалов; в производстве керамики - внедрение современных технологийпроизводства крупногабаритных, многоцветных керамических облицовочныхи напольных плиток, санитарно-керамических изделий; в производстве теплоизоляционных материалов - организацияпроизводства негорючих эффективных теплоизоляционных материалов,модернизация существующих минераловатных производств, переход нанетоксичные связующие; в производстве санитарно-технических изделий и оборудования -организация отечественного производства новых типовсанитарно-технического оборудования и изделий повышеннойэкономичности, надежности и современного дизайна, приборовавтоматического регулирования, контроля и учета расходаэнергоресурсов, а также инженерных систем автономного отопления,малогабаритных канализационных очистных установок водоснабжения иканализации жилья на уровне лучших зарубежных аналогов; в производстве металлоконструкций - расширение примененияэффективных марок сталей и профилей, алюминиевых и других эффективныхсплавов, внедрение новых конструктивных решений, в том числе легкихконструкций с использованием металлического каркаса из холодногнутогопрофиля, выпуск комплектов зданий полной заводской готовности; в производстве кровельных материалов - расширение номенклатуры иассортимента, увеличение объемов производства черепицы, мелкоштучныхкрашеных асбестоцементных плиток, долговечных и пожаробезопасныхматериалов на основе эластомерных композиций; в производстве железобетонных конструкций и изделий -перепрофилирование предприятий ЖБИ, КПД и ДСК на производствонеобходимой номенклатуры эффективных изделий для возведения домов покомбинированным (смешанным) системам, средне- и малоэтажных,блокированных, усадебных, индивидуальных домов и коттеджей. Организация производства массовых видов строительных материалов,базирующегося на местных сырьевых источниках (местные стеновыематериалы, черепица, нерудные, гипс, известь и др.), должнаосуществляться за счет собственных средств предприятий, поддержкиместных и областного бюджетов (налоговый кредит, льготы на газ, тепло-и энергоносители), а также других внебюджетных источников, включаявложение частного капитала, кредитов коммерческих банков и прочее. IX. Социальные аспекты нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства области Основными направлениями жилищной политики Ростовской области,обеспечивающими сохранность жилищного фонда, должны стать: капитальныйремонт; модернизация зданий, предусматривающая частичнуюперепланировку и переоборудование квартир; повышение теплозащитызданий; улучшение архитектуры фасадов; реконструкция,предусматривающая получение дополнительной площади за счет надстройки,расширения зданий и пристройки новых объемов. На реализацию этих задач необходимо направлять средства от оплатыза наем жилых и аренду нежилых помещений, часть средств фондапредупредительных мероприятий от страхования жилищного фонда, средстванаселения от платежей за капитальный ремонт. 1. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг На новом этапе реформы жилищно-коммунального хозяйства следуетпродолжить постепенное повышение доли платежей населения в оплатежилищно-коммунальных услуг с учетом доходов семьи при одновременномсовершенствовании адресной помощи малоимущим гражданам, улучшениикачества услуг, снижении затрат на производство жилищно-коммунальныхуслуг. При этом следует учесть, что если количество семей, нуждающихся впредоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, превысит50 процентов всех семей города (района), дальнейшее увеличение долиплатежей населения экономически нецелесообразно и может вызватьсоциальную напряженность в обществе. Вводить новые ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услугиследует не чаще одного раза в квартал. С целью улучшения собираемостиплатежей и повышения ответственности жителей за оплатужилищно-коммунальных услуг необходимо усилитьинформационно-разъяснительную работу. 2. Развитие вторичного рынка жилья С целью развития вторичного рынка жилья и решения жилищныхпроблем необходимо осуществлять государственную поддержку граждан ввопросах приватизации, обмена, продажи занимаемого жилья дляприобретения другого; продажи или дарения жилья с условиемпожизненного проживания и содержания путем применения мер социальнойзащиты в отношении несовершеннолетних, престарелых и недееспособныхграждан. 3. Передача ведомственного жилья в муниципальную собственность В целях освобождения предприятий и организаций от несвойственныхим функций по содержанию объектов жилищно-коммунального назначенияследует в 1999-2000 годах завершить передачу ведомственного жилищногофонда в муниципальную собственность с предоставлением компенсаций,связанных с дополнительными расходами местных бюджетов на содержаниепередаваемых объектов, через систему трансферта из федерального фондафинансовой поддержки регионов. 4. Демонополизация и конкуренция на рынке жилищно-коммунальных услуг Для создания условий формирования конкурентной среды иосуществления антимонопольного регулирования в сфережилищно-коммунального хозяйства, реализации мероприятий,предусмотренных Программой демонополизации и развития конкуренции нарынке жилищно-коммунальных услуг, утвержденной постановлением ГлавыАдминистрации от 2 февраля 1999 года N 30, необходимо: реформирование органов управления жилищно-коммунального хозяйствана уровне муниципальных образований; организация субъектов хозяйствования различных форм собственностив сфере управления и предоставления жилищно-коммунальных услуг; завершение перехода к договорным отношениям между заказчиком ипоставщиком жилищно-коммунальных услуг и заключение договоров снанимателями и собственниками жилых помещений; организация управления и обслуживания муниципальной собственностии выполнение муниципальных заказов на конкурсной основе; привлечение малого бизнеса на рынок жилищно-коммунальных услугдля развития конкуренции и обеспечения качества услуг; привлечение частных компаний для обслуживания жилищного фонда сцелью снижения себестоимости обслуживания, повышения качества работ посодержанию и благоустройству жилищного фонда, благодаря использованиюпередовых средств малой механизации, специализированного транспорта иувеличения гарантийного срока на выполняемые работы с применениемновых прогрессивных технологий и оборудования. 5. Поддержка формирования товариществ собственников жилья Необходимо активизировать работу по созданию и развитиютовариществ собственников жилья на территориях всех муниципальныхобразований в существующих многоквартирных жилых домах различных формсобственности и во вновь строящихся кондоминиумах. Для этогонеобходимо осуществить: непосредственную передачу товариществам собственников жильядотаций и компенсаций социальных льгот гражданам по оплатежилищно-коммунальных услуг для самостоятельного определения порядка иусловий эксплуатации кондоминиума с привлечением на договорной основеорганизаций любых форм собственности; передачу членам товарищества прав на земельный участок,занимаемый жилым домом и придомовой территорией; освобождение товариществ от уплаты местных налогов в соответствиис налоговым законодательством. 6. Введение системы страхования жилищного фонда С целью социальной защиты населения необходимо ввести системустрахования жилищного фонда. Для этого необходимо: создание экономического механизма обеспечения жилищных правграждан при повреждении и уничтожении жилья в результате наступлениястраховых событий; инвестирование части резервного страхового фонда в жилищную сферуна цели ремонта, реконструкции и строительства жилья; возможность выделения средств из фонда предупредительныхмероприятий на предотвращение страховых случаев; полная инвентаризация муниципального жилищного фонда, созданиеэлектронной базы его учета и распределения для оперативного анализавопросов, связанных с содержанием жилищного фонда, изменением егостоимости. 7. Совершенствование системы предоставления льгот и субсидий Жилищные субсидии являются формой социальной поддержки, исходящейне из принадлежности гражданина к той или иной социальной категории, аиз фактического материального положения семьи. Программа защиты малоимущих слоев населения предусматриваетпредоставление гражданам жилищных субсидий на оплату жилья икоммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья инормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупногосемейного дохода. Такие субсидии должны предоставляться гражданам,проживающим по договору найма в домах независимо от формысобственности, а также собственникам, приватизировавшим или выкупившимсвое жилье, гражданам, проживающим в домах ЖСК и вновь создаваемыхкондоминиумах, индивидуальным владельцам жилья. 8. Снижение цен на услуги предприятий ЖКХ путем проведения технологического и бухгалтерского аудита Для проверки обоснованности формирования ставок и тарифов нажилищно-коммунальные услуги целесообразно проводить независимыетехнологические и финансовые экспертизы на предприятияхжилищно-коммунального хозяйства с целью осуществления единой ценовойполитики, обеспечивающей защиту экономических интересов какпроизводителей и поставщиков услуг, так и потребителейжилищно-коммунальных услуг. С целью снижения расходов населения на оплатужилищно-коммунальных услуг следует создать механизм финансированияресурсоэнергосберегающих мероприятий, оснащения жилых домов (квартир)приборами учета расхода энергоресурсов. 9. Развитие системы технического учета объектов недвижимости В настоящее время учетом и регистрацией недвижимости занимаетсянесколько отдельных ведомств, слабая координация деятельности которыхделает невозможным четкое определение границ и состава объектовнедвижимости, проведение юридического и экономического анализаобоснованности принимаемых решений по управлению недвижимостью.Зачастую не определены границы, состав и площадь каждого объектасобственности, а также лица, ответственные за техническое состояние иэксплуатацию зданий и инженерных коммуникаций в целом, что приводит кспорам между совладельцами, а также другим нарушениям законныхинтересов собственников недвижимости. Не осуществляетсясистематическое обследование объектов недвижимости с целью выявлениятекущих изменений состава, состояния и физического износа, связанных спереоборудованием, перепланировкой объектов и самовольным освоениемземельных участков, что приводит к недостоверной оценке стоимостиобъектов недвижимости. С целью устранения указанных выше недостатков органам техническойинвентаризации области необходимо обеспечить: технический учет и регистрацию объектов недвижимости независимоот формы собственности и ведомственной принадлежности на базе единойтехнической политики; формирование реестров государственной и муниципальнойсобственности на основе данных паспортизации и техническойинвентаризации; систематический анализ технического состояния объектовнедвижимости; программно-информационную поддержку всех элементов системы учетанедвижимости на основе современных технологий. 10. Подготовка кадров для жилищной сферы Для улучшения обслуживания жилищного фонда, снижения стоимостиуслуг, развития ипотечного кредитования необходима организованнаяподготовка кадров специалистов с обязательной сертификацией их. Однакоуспех может быть обеспечен при достаточно объемном курсе обученияруководителей товариществ собственников жилья, причем курс обучениядолжен включать как изучение технологий управления жилищным фондом насовременном этапе, так и экономические аспекты и вопросыбухгалтерского учета и отчетности. Заключительным этапом должны бытьвыпускные экзамены с выдачей сертификата. Для подготовки кадров организаторов ипотечного кредитования ипотребительских ссудно-сберегательных обществ необходимо ввестиобучение на базе строительного университета и финансовой академии. Тамже возможно организовать и подготовку специалистов для работы навторичном рынке жилья (риэлтеров и оценщиков недвижимости). Возможнотакже включить курс подготовки специалистов по указанным профессиям ина экономическом факультете РГСУ. Для оплаты обучения, подготовки и переподготовки кадров дляжилищной сферы целесообразно направлять средства бюджетов всехуровней, предусмотренные для создания новых рабочих мест,переподготовки военнослужащих, уволенных в запас, а также средствапредприятий и организаций, собственные средства граждан. XII. Правовой механизм Концепции Система нормативных документов в области жилищного строительствадолжна способствовать повышению качества строительной продукции навсех этапах ее создания в условиях рыночных отношений. В связи с чем врамках настоящей Концепции целесообразно разработать системунормативных документов, регламентирующих важнейшие требования кпроектной и градостроительной документации, касающейсятерриториально-экономического развития систем расселения, условийкомфортности и безопасности проживания, а также порядок отводаземельных участков, согласования и экспертизы проектной документациидля жилищного строительства. Недостаточное развитие правового регулирования сдерживает темпыреформирования жилищно-коммунального хозяйства и снижения затрат напроизводство и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Необходимоспособствовать ускорению принятия на федеральном уровне новогожилищного кодекса, федеральных законов о прожиточном минимуменаселения, о применении налога на добавленную стоимость нажилищно-коммунальные услуги, о предоставлении льгот на оплату жилья икоммунальных услуг, о потребительских обществах финансовойвзаимопомощи граждан, о внесении изменений и дополнений в Федеральныйзакон "О товариществах собственников жилья". Для воплощения в жизнь основных положений настоящей Концепции наобластном уровне необходимо принятие областных законов и иныхнормативных правовых актов: о строительных жилищных сбережениях; о налоговых льготах участникам жилищного строительства; об архитектурной деятельности в Ростовской области; о стимулировании инвесторов к вложению средств в жилищноестроительство и ипотечное кредитование; о порядке и условиях предоставления жилых помещений в домахсоциального жилищного фонда по договору социального найма; о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий; о положении об энергетическом паспорте объекта; о положении о региональных нормах по теплозащите зданий; о ведомственных строительных нормах по проектированию ибесканальной прокладке тепловых сетей с индустриальной теплоизоляциейиз пенополиуретана в полиэтиленовой оболочке; о рекомендациях по проектированию защиты от шума и вибрацииинженерного оборудования, в том числе встроенных ИТП в жилых иобщественных зданиях; о рекомендациях по энергосбережению в зданиях, нормативах потеплозащите и теплоэлектроснабжению. Органам местного самоуправления необходимо принятьсоответствующие нормативные правовые акты, обеспечивающие реализациюжилищной политики.