Постановление Правительства Ростовской области от 19.04.2012 № 298
Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий в границах муниципальных образований Ростовской области
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 19.04.2012 N 298 г. Ростов-на-Дону Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий в границах муниципальных образований Ростовской области В соответствии со статьей 46.3 Градостроительного кодексаРоссийской Федерации, Областным законом от 01.08.2011 N 635-ЗС"О Правительстве Ростовской области" и в целях проведения аукционов направо заключения договоров о развитии застроенных территорий вграницах муниципальных образований Ростовской области ПравительствоРостовской области п о с т а н о в л я е т: 1. Утвердить Методику определения начальной цены предметааукциона на право заключения договора о развитии застроенныхтерриторий в границах муниципальных образований Ростовской областисогласно приложению. 2. Признать утратившим силу постановление АдминистрацииРостовской области от 09.07.2009 N 329 "Об утверждении Методикиопределения начальной цены предмета аукциона на право заключениядоговора о развитии застроенных территорий в границах муниципальныхобразований Ростовской области". 3. Постановление вступает в силу со дня его официальногоопубликования. 4. Контроль за выполнением постановления возложить на министрастроительства, архитектуры и территориального развития Ростовскойобласти Кузнецова В.Н. Вице-губернатор Ростовской области С.И. ГорбаньПостановление вноситминистерство строительства,архитектуры и территориальногоразвития Ростовской области Приложение к постановлению Правительства Ростовской области от 19.04.2012 N 298 МЕТОДИКА определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий в границах муниципальных образований Ростовской области 1. Методы определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий в границах муниципальных образований Ростовской области При определении начальной цены предмета аукциона на правозаключения договора о развитии застроенных территорий в границахмуниципальных образований Ростовской области (далее - начальная ценапредмета аукциона) применяются следующие методы: а) экспертный метод; б) расчетный метод. Решение о применении одного из методов принимается органомместного самоуправления муниципального образования Ростовской области(далее - орган местного самоуправления). 2. Определение начальной цены предмета аукциона экспертным методом Определение начальной цены предмета аукциона с применениемэкспертного метода осуществляется путем проведения оценки земельногоучастка (земельных участков), расположенного (расположенных) вграницах застроенной территории, в отношении которой принято решение оее развитии. При этом начальной ценой предмета аукциона будет являтьсярыночная стоимость, определенная в результате проведенной оценки. Оценка земельного участка (земельных участков), расположенного(расположенных) в границах застроенной территории, в отношении которойпринято решение о ее развитии, осуществляется в соответствии сФедеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельностив Российской Федерации". 3. Определение начальной цены предмета аукциона расчетным методом Начальная цена предмета аукциона устанавливается путем расчетаразницы между доходами, которые будут получены инвестором отисполнения договора о развитии застроенной территории, и расходами,которые он понесет в ходе исполнения указанного договора. 3.1. Расчет начальной цены предмета аукциона с применениемрасчетного метода осуществляется по формуле НЦА = (Д - Р) x Кгрц х Кэф, где Д - доходы, которые будут получены инвестором в результатеисполнения договора о развитии застроенной территории (тыс. рублей); Р - расходы инвестора, которые сложатся в ходе исполнениядоговора о развитии застроенной территории (тыс. рублей); Кгрц - коэффициент градостроительной ценности земельного участка(кварталов, микрорайонов, иных элементов планировочной структуры)(далее - коэффициент градостроительной ценности), расположенного вграницах застроенной территории, в отношении которой принято решение оее развитии. Коэффициент градостроительной ценности устанавливаетсяорганом местного самоуправления и может дифференцироваться по зонам; Кэф - коэффициент определения начальной цены предмета аукционаустанавливается органом местного самоуправления в пределах 0,03 - 0,05и учитывает сложность реализации и высокие риски инвестиционныхпроектов при реконструкции исторических центров сложившихсяпланировочных районов. Расчет дохода, который будет получен инвестором в результатеисполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляетсяпо следующей формуле: Д = Джилстр + Днп, где Джилстр - доход, который будет получен от продажи жилых помещений(тыс. рублей); Днп - доход, который будет получен от продажи нежилых помещенийкоммерческого использования (тыс. рублей). Расчет дохода, который будет получен инвестором от продажи жилыхпомещений, осуществляется по следующей формуле: Джилстр = Sжд x Сржд, где Sжд - общая площадь жилых помещений многоэтажных жилых домов,прогнозируемых к размещению при развитии застроенной территории (кв.м). Показатель площади многоэтажных жилых домов, предполагаемых кразмещению в квартале, определяется уполномоченным органом местногосамоуправления в сфере градостроительной деятельности на основанииместных нормативов градостроительного проектирования (нормативовградостроительного проектирования Ростовской области) в соответствии сплотностью жилого фонда и с учетом регламентов, установленных вправилах землепользования и застройки; Сржд - среднерыночная стоимость одного квадратного метра жилогопомещения в городе, устанавливаемая приказом министерствастроительства, архитектуры и территориального развития Ростовскойобласти на соответствующий квартал года проведения аукциона (тыс.рублей). Расчет дохода, который будет получен инвестором от продажинежилых помещений коммерческого использования, осуществляется последующей формуле: Днп = Sнп x Црнп, где Sнп - полезная площадь нежилых помещений объектов коммерческогоиспользования, которые будут построены в результате исполнениядоговора о развитии застроенной территории, определяетсяуполномоченным органом местного самоуправления в сфереградостроительной деятельности (кв. м); Црнп - среднерыночная стоимость одного квадратного метра нежилогопомещения, определяемая на основании данных статистики илиприменительно к среднерыночной стоимости одного квадратного метражилого помещения, устанавливаемой приказом министерства строительства,архитектуры и территориального развития области на соответствующийквартал года проведения аукциона (тыс. рублей). 3.2. Расчет расходов инвестора, которые сложатся в ходеисполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляетсяпо следующей формуле: Р = Ржп + Рнп + Савар+ Свц + Синж + Н, где Ржп - расходы инвестора, связанные со строительством жилыхпомещений (тыс. рублей); Рнп - расходы инвестора, связанные со строительством нежилыхпомещений (тыс. рублей); Савар - затраты инвестора на расселение аварийного и ветхогожилого фонда в результате исполнения договора о развитии застроеннойтерритории (тыс. рублей); Свц - расходы инвестора по уплате выкупной цены за изымаемыежилые и нежилые помещения, принадлежащие собственникам в домах,признанных аварийными, или в строениях, не соответствующихградостроительным регламентам и подлежащих сносу (тыс. рублей); Синж - стоимость работ по обеспечению территории объектамиинженерной инфраструктуры и благоустройства (тыс. рублей); Н - расходы инвестора по уплате налога на прибыль, которая будетполучена в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории(тыс. рублей). Расчет расходов инвестора, связанных со строительством жилыхпомещений, осуществляется по следующей формуле: Ржп = Sжп x Сстржп, где Sжп - площадь многоэтажных жилых домов, предполагаемых кразмещению при развитии застроенной территории (кв. м). Показательплощади многоэтажных жилых домов, предполагаемых к размещению вквартале, определяется уполномоченным органом местного самоуправленияв сфере градостроительной деятельности на основании местных нормативовградостроительного проектирования (нормативов градостроительногопроектирования Ростовской области) в соответствии с плотностью жилогофонда и с учетом регламентов, установленных в правилахземлепользования и застройки; Сстржп - средняя фактическая стоимость строительства одногоквадратного метра жилой площади, определяемая на основании данныхорганов статистики (тыс. рублей). Расчет расходов инвестора, связанных со строительством нежилыхпомещений коммерческого использования, осуществляется по следующейформуле: Рнп = Sнп x Сстрнп, где Sнп - общая площадь нежилых помещений объектов коммерческогоиспользования, которые будут построены в результате исполнениядоговора о развитии застроенной территории, определяетсяуполномоченным органом местного самоуправления в сфереградостроительной деятельности (кв. м); Сстрнп - средняя фактическая стоимость строительства одногоквадратного метра нежилой площади, определяемая на основании данныхорганов статистики (тыс. рублей). Расчет расходов инвестора, связанных со строительством жилыхдомов для расселения аварийного и ветхого жилого фонда, осуществляетсяпо следующей формуле: Савар = Sавар х Сстржп, где Sавар - площадь необходимых к строительству жилых помещений длярасселения аварийного жилого фонда в результате исполнения договора оразвитии застроенной территории определяется органом местногосамоуправления (кв. м); Сстржп - средняя фактическая стоимость строительства одногоквадратного метра жилой площади, определяемая на основании данныхорганов статистики (тыс. рублей). Расходы инвестора (Свц) по уплате выкупной цены за изымаемыежилые и нежилые помещения, принадлежащие собственникам в домах,признанных аварийными, а также ветхими, или в строениях, несоответствующих градостроительным регламентам и подлежащих сносу,устанавливаются органом местного самоуправления. Расчет расходов инвестора по обеспечению территории объектамиинженерной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территорииопределяется по формуле Синж = Sинж. сети кв + Ртех. пр, где Sинж. сети кв - затраты на строительство внутриквартальныхинженерных сетей и благоустройство определяются на основанииукрупненных показателей уполномоченным органом местного самоуправленияв сфере градостроительной деятельности; Ртех. пр - плата за технологическое присоединение к магистральныминженерным сетям определяется уполномоченным органом местногосамоуправления в сфере градостроительной деятельности. Расчет расходов инвестора по уплате налога на прибыль, котораябудет получена в ходе исполнения договора о развитии застроеннойтерритории, определяется по следующей формуле: Н = (Д - Р) х Ст/100, где Ст - ставка налога на прибыль, действующая на момент заключениядоговора (процентов). Начальник общего отдела Правительства Ростовской области М.В. Фишкин